建築物小型工程規例全面指南合法改裝避開罰則

您是否正在規劃家居裝修，卻擔心觸犯《建築物（小型工程）規例》？許多香港業主在進行單位改動時，常因不熟悉法規而誤墮法網，甚至被釘契罰款。本文以建築物小型工程規例為核心，整合常見需求長尾詞，從工程分類、申請流程到合規要點，提供實用解決方案。搭棚顧問結合香港屋宇署指引，分享第一手經驗，助您安全合法完成工程。

小型工程規例適用範圍詳解

《建築物（小型工程）規例》是香港針對低風險工程設立的簡化監管制度，旨在平衡安全與效率。其適用範圍涵蓋三類工程：豁免審批工程、小型工程及須審批工程，關鍵在於準確判斷工程類型。

豁免審批工程包括批灰泥、鋪瓷磚、更換衞生設備等簡單裝修，無需事先向屋宇署申請，但必須符合消防安全、結構安全等基本規定。小型工程則指例如豎設非承重牆、安裝冷氣機支架等，需按「小型工程監管制度」在工程前後通知屋宇署，並由訂明建築專業人士或註冊承建商執行。至於涉及結構改動（如拆除剪力牆）或改變建築功能（如廚房改開放式）的工程，則屬須審批工程，必須提交圖則獲批准後動工。

個人觀點：許多業主誤以為「小型」等於「無監管」，實則小型工程雖流程簡化，但安全標準與大型工程相同。建議動工前務必查閱屋宇署「百樓圖網」，確認單位原有結構，避免誤改關鍵部件。

豁免審批工程條件與限制

豁免審批工程雖無需申請，但仍有隱形限制，違反可被檢控。其核心原則是不得影響樓宇結構、消防安全或排水系統。

常見合規範例包括：

• 更換地磚或牆磚，但不得改變地面高度或牆身厚度。

• 修葺衞生設備，但不得移動排污管位置。

• 粉飾牆面，但不得使用不合格防火材料。

違規風險：若將廚房改為開放式，而原廚房牆身具耐火功能，此舉可能破壞防火分隔，導致火勢蔓延。根據《建築物條例》，最高可罰款40萬元及監禁2年。

自問自答：如何判斷工程是否真屬豁免範圍？

答：可循三步確認：一、對照屋宇署豁免工程清單；二、諮詢註冊承建商評估；三、查看大廈公契有無額外限制。若涉及水管、電力改動，即使工程簡單，亦可能需符合水務署或機電工程署規定。

結構改動批准程序與風險管理

改動結構牆、樑、柱是最高風險工程，須嚴格遵循審批流程。其核心步驟包括：

1. 委任認可人士及結構工程師：業主需聘請認可人士（AP）和註冊結構工程師（RSE），評估改動可行性並設計加固方案。

2. 提交圖則與申請：向屋宇署提交詳細建築圖則，包括結構計算書、施工方法及臨時支撐計劃。審批時間通常需4至8週。

3. 施工與監督：由註冊承建商施工，AP及RSE需現場監督，並定期向屋宇署報告進度。

關鍵陷阱：部分裝修公司聲稱「可免申請拆除非主力牆」，但實際中部分非承重牆可能擔當防火或抗震功能。業主應要求對方提供書面技術評估，並查閱樓宇原裝圖則確認牆身性質。

對比傳統工法與現代加固技術​

廚房浴室改動特別規定

廚房與浴室改動涉及水、電、燃氣等多重風險，法規要求尤為嚴格。廚房改動中，若圍封牆身具耐火功能或為結構牆，絕對不可拆除。即使改為開放式廚房，亦需確保：

• 燃氣喉管必須由註冊氣體工程師改裝。

• 抽油煙機排氣需直出外牆，不可排向公共走廊。

• 若安裝電磁爐，電線負載需由電工評估。

浴室改動最大難點是「黑廁」（無窗戶）設計。根據屋宇署APP-98作業備考，黑廁需符合三項條件：

1. 安裝機械通風系統，每小時換氣次數不少於6次。

2. 設永久通風口（如百葉門）確保空氣流通。

3. 提供足夠人工照明。

個人觀點：香港樓宇密集，黑廁易生霉菌。建議加裝濕度感應抽氣扇，並選用防潮乳膠漆，避免影響室內空氣質量。

小型工程申請流程步驟

小型工程監管制度採用分級通知制，流程如下：

• 第1步：判斷工程級別​

  小型工程分三級：第I級（最低風險）如安裝晾衣架，只需完工後通知；第II級如改動非承重牆，需施工前及完工後通知；第III級（較高風險）如天台搭建花棚，需提交較多證明文件。

• 第2步：委任合資格人員​

  根據工程級別，聘請訂明建築專業人士（如建築師、工程師）或訂明註冊承建商。名單可於屋宇署網站查核。

• 第3步：提交通知與施工​

  透過「小型工程資訊網」或書面表格提交通知，獲確認後方可動工。完工後需在14日內提交完工證明。

獨家見解：實務中常見問題是業主輕信「包申請」裝修公司，但對方未具備資格。建議直接委任名單上的註冊承建商，並在合約註明「需完成屋宇署通知程序才付款」，以降低風險。

違例後果與合規建議

違例工程可能導致清拆令、罰款甚至刑事責任。屋宇署對僭建物採取風險為本執法，優先處理高危項目（如外牆懸掛物）。業主補救方向包括：

• 自願申報：透過「自願僭建物申報計劃」登記低風險項目，暫緩清拆。

• 委任人士補辦申請：即使工程已完成，仍可委任認可人士補交圖則，尋求「合法化」。

根據屋宇署數據，2023年共發出約1.2萬張清拆令，其中七成涉及小型工程違規。業主與其冒險違例，不如預留工程預算20%作為合規成本，長遠保障物業價值。

五條常見問題（FAQ）

1. 改動非結構牆是否需要申請？​

   若屬小型工程清單項目（如用磚砌非承重牆），需按監管制度通知屋宇署；若僅拆卸非結構牆且不影響防火功能，可能屬豁免範圍，但仍需符合建築規例。

2. 「黑廁」改動是否一定獲批？

   不一定。需由認可人士證明符合通風照明標準，並提交圖則申請。若大廈公契禁止黑廁，屋宇署可能拒絕批准。

3. 小型工程通知費用多少？​

   政府費用約數百至數千港元，但委任專業人士費用可能過萬，視工程複雜度而定。

4. 舊樓進行小型工程有何特別注意？​

   舊樓結構老化，改動前需額外評估樓板負重；若大廈有維修令，需先解決違規問題才可申請新工程。

5. 如何查詢承建商是否註冊？​

   可於屋宇署網站「註冊承建商名冊」以姓名或牌照號碼搜尋，並確認其註冊級別符合工程類型。

香港樓宇齡漸高，小型工程合規需求持續上升。搭棚顧問觀察到，近年約三成裝修糾紛源於業主對法規認知不足，建議動工前多利用屋宇署的免費諮詢服務，預先釐清責任。