僭建物清拆令应对指南香港屋宇署执法全解析

最近不少香港业主收到屋宇署发出的清拆令，心里难免七上八下。毕竟僭建问题可大可小，轻则罚款了事，重则可能面临刑事检控。其实只要掌握正确资讯，一步步按照规矩来，问题总能解决。今天我们就来详细聊聊僭建物清拆的各个环节，帮你在迷茫中找到方向。

认清界限：如何判断家中是否有僭建物？

简单来说，任何未经屋宇署事先批准的建筑工程都算僭建。这包括常见的密封窗户、加建平台、改建露台，甚至安装大型晾衣架等。有些业主以为只是"小小改动"，但根据《建筑物条例》，这些都可能属于违例建筑。

具体判断标准包括：

• 是否改变了原有建筑结构

• 是否增加了建筑面积

• 是否影响了楼宇安全或环境卫生

• 是否事先获得建筑事务监督的批准和同意

举个例子，将客厅外廊用玻璃嵌板围封，就像前特首曾荫权遇到的情况，就属于典型僭建。而将花园加建玻璃屋和楼梯，如陈百祥夫妇的做法，更是明显的违例工程。

我的看法是：与其猜测是否违规，不如咨询专业认可人士。他们能根据最新法规帮你准确判断，避免后续麻烦。

清拆令上门：收到通知后必做的三件事

收到屋宇署的清拆令或劝喻信，千万别慌张。冷静下来，按部就班处理才是上策。

第一步：仔细阅读文件内容

确认清拆令针对的具体建筑物件、清拆期限（通常为60天）以及需要采取的行动。如有不明白的地方，立即向专业人士咨询。

第二步：评估自身情况

你是想完全按照清拆令要求自行清拆，还是认为有合理理由可以申辩？例如，有些建筑可能因历史久远，其建造时的法规与现在不同，这可能成为申辩的理由。

第三步：制定行动计划

根据清拆令的要求，决定是自行清拆还是申请参加"家居小型工程检核计划"。对于晾衣架、檐篷和空调支架等三类小型僭建物，如果符合安全标准并通过检核，可能无需清拆。

屋宇署数据显示，截至2014年10月，有68，134份未获遵從的清拆令，其中21%已發出6年以上至10年但仍未獲遵從。但这并不意味着你可以忽视清拆令，因为执法行动可能随时加强。

找对帮手：选择合格专业人士的要诀

清拆工程不是随便找个装修师傅就能搞定，必须委聘合适的建筑专业人士。

根据工程类型，应选择不同的专业人士：

• 涉及拆卸楼宇或重要部分的大型工程：需要认可人士、注册专门承建商及注册结构工程师

• 不涉及拆卸整幢楼宇的工程：注册承建商即可，但可能需要认可人士或注册结构工程师确保安全

选择专业人士时的检查清单：

• 确认其有效牌照和注册资格

• 查阅过往类似工程案例

• 了解服务范围和收费标准

• 确认其是否熟悉最新法规要求

我们"搭棚顧問"在长期服务中发现，很多纠纷都源于业主为省钱找无牌承建商。结果工程不符合要求，反而要重做，花费更多。

时间与费用：清拆工程的实际成本分析

清拆工程的时间和费用因个案而异，但有些基本规律可循。

影响成本的主要因素：

• 僭建物的规模和复杂程度

• 清拆的难易度和安全风险

• 垃圾清运和处理费用

• 专业人士的服务费用

以两个实际案例为例：

案例一：沙田大埔公路一幢洋房的庭院及天台僭建物，面积约98平方米，业主因不遵從清拆令多次被检控，最终被判罚款7.6万元。

案例二：元朗一幢四层高僭建村屋，业主因不遵從清拆令被罚款5.136万元。

除了这些直接成本，还不应忽视机会成本。被"钉契"的物业在清拆完成前难以买卖或抵押，这可能会带来更大的间接损失。

名人案例启示：从高官名人僭建事件学教训

香港不少高官名人都曾卷入僭建风波，他们的经历为我们提供了宝贵借鉴。

前特首梁振英被揭露住所中有6处违建，他公开了一份长达14页的声明，向市民致歉并逐一向公众解释。这告诉我们，面对僭建问题，透明和积极的态度很重要。

唐英年位于九龙塘的大宅被发现有违建地库，事件更进入司法程序，其妻承认一项僭建罪名。这表明无论身份地位如何，在法律面前人人平等。

陈百祥夫妇的九龙塘单位僭建问题从2008年拖到2021年仍未完全解决。这种拖延策略并不可取，反而可能导致问题复杂化。

从这些案例中我们可以看到，香港对僭建的规管是一视同仁的。正如媒体所言："特首若违建，一样得拆除"。

我的建议：长远考虑才是明智之举

在处理僭建问题时，我发现很多业主只盯着眼前成本，忽略了长远影响。

值得关注的几个趋势：

• 屋宇署正加大执法力度，2014年接获的僭建物举报为2001年的三倍

• 清拆令的执行效率在提高，政府对新建或翻新的平台僭建物已列作优先处理个案

• 社会对僭建问题的关注度在上升，媒体监督力度加大

基于这些趋势，我认为主动排查和解决潜在问题，比被动等待执法更明智。定期请专业人士检查物业，及时发现并处理可能存在的违例工程，才能防患于未然。

常见问题（FAQ）

1. 问：不遵从清拆令会有什么后果？

答：最高可处罚款20万元及监禁1年，并可就罪行持续的每一天另处罚款2万元。屋宇署也可代为清拆并向业主追讨所有费用。

2. 问：如何查询物业是否有清拆令？

答：可以到土地注册处查册，屋宇署发出的清拆令会注册在有关物业的业权记录上。

3. 问：村屋僭建是否有特殊规定？

答：新界村屋的僭建问题同样受《建筑物条例》规管，特别是不会获得地政总署发出的豁免证明书的僭建村屋，不属新界豁免管制屋宇。

4. 问：如果清拆工程涉及楼宇公用部分怎么办？

答：强烈建议在工程展开前咨询共同业主、业主立案法团及/或物业管理公司，并注意公契所订明的民事法律责任。

5. 问：清拆令是否有时效性？

答：清拆令会一直有效直至被遵从，屋宇署数据显示有的清拆令已发出10年以上至30年仍未获遵从。