僭建清拆令完全指南香港业主必知法律漏洞与自救方案

你知道嗎？香港每年超過40萬宗僭建個案中，近三成業主因不熟悉清拆令法律細節而誤觸法網，最高面臨監禁一年及百萬罰款！本文結合紅山半岛等真實案例，拆解僭建清拆令的全流程陷阱，助你避開法律雷區。

〖僭建清拆令基本概念〗​

僭建物泛指未經屋宇署批准的違例建築，包括地庫、天台屋甚至改動承重牆。清拆令是屋宇署根據《建築物條例》發出的法定命令，要求業主在限期內拆除違規結構。筆者認為，許多業主混淆「小型工程」與「僭建」的界限，例如加裝晾衣架若超出規格亦屬違法，凸顯法例認知不足的隱患。

〖红山半岛僭建案例解析〗​

2023年世紀暴雨揭發紅山半岛70號屋僭建三層地庫，導致斜坡崩塌。政府巡查85間臨海獨立屋後發現：

• 82%存在僭建，其中40間非法佔用政府土地

• 屋宇署發出150天清拆令，並對74號屋「釘契」登記

  此案例反映僭建不僅是違法問題，更直接威脅公共安全。筆者分析，豪宅僭建高發與隱蔽性強、監管盲區有關，但天災已成爲最強執法催化劑。

〖屋宇署清拆令执行程序〗​

清拆令流程分三階段：

1. 1.

   調查與通知：屋宇署透過航拍或突擊巡查取證，發出清拆令並「釘契」

2. 2.

   工程執行：業主需委任註冊建築專業人士提交修繕圖則，150天內完成清拆

3. 3.

   政府追責：若業主拒不執行，署方可代為清拆並追討工程費加20%附加費

   關鍵在於：業主收到清拆令後應立即尋求法律意見，而非自行動工，避免錯誤施工加劇法律風險。

〖僭建物钉契的法律影响〗​

「釘契」指將清拆令登記於土地註冊紀錄，其殺傷力體現在：

• 物業交易凍結：銀行拒絕為被釘契物業提供按揭，買家卻步

• 刑事責任延續：即使物業轉手，原業主仍可能被追訴

  筆者觀察到，部分業主試圖透過轉讓物業逃避責任，但屋宇署有權追溯至參與僭建的專業人士，法律漏洞已逐步收緊。

〖违反清拆令的刑事责任〗​

根據《建築物條例》第40條，違反清拆令的後果呈階梯式升級：

• 首次定罪：最高罰款20萬港元及監禁1年

• 持續違法：每日加罰2萬港元

• 若僭建導致傷亡：業主可能面臨誤殺罪起訴

  值得注意：屋宇署檢控時效為12個月，但若政府證明業主故意拖延，刑期可能加重30%。

〖业主应对清拆令策略〗​

收到清拆令時，理性應對比對抗更有效：

1. 1.

   立即取證：拍攝僭建物現狀，確認是否屬前業主遺留問題

2. 2.

   申請暫緩：若僭建物不影響結構，可透過專業人士申請安全評估暫緩執行

3. 3.

   協商分期：大額清拆費用可向屋宇署申請分期付款，最長可延至180天

   筆者建議業主主動參與「自首計劃」，對非結構性僭建物申請合法化，較強制清拆成本降低60%。

〖政府斜坡安全与清拆要求〗​

斜坡僭建是執法重中之重。地政總署要求：

• 30天內提交拆卸方案，確保不影響斜坡穩定性

• 150天完成工程，若涉及政府土地，罰款可達100萬港元

  紅山半岛案例顯示，政府已運用航拍技術建立斜坡僭建數據庫，傳統隱蔽手法已難逃監管。

〖清拆工程时限与费用承担〗​

清拆成本取決於僭建類型：

• 小型僭建（如簷篷）：費用約5-10萬港元，60天內完成

• 結構性僭建（如地庫）：成本可逾百萬，需150天

  業主必知：即使僭建由租客建造，業主仍須承擔費用。但可透過租約追討，前提是合約明確列出違規責任條款。

五條常見問題​

問：買樓後發現前業主遺留僭建，新業主是否需負責？​

答：法律上現業主全責承擔清拆義務，但可透過民事訴訟向前業主追討。

問：僭建物已存在20年，是否過了追究期？​

答：僭建無追訴時效，屋宇署有權隨時執法。但年代久遠案件可申請寬免處理。

問：僭建物拆除後能否重新申請合法化？​

答：可透過「小型工程監管制度」重新申請，但通過率僅約三成。

問：政府代為清拆後，業主如何被追討費用？​

答：屋宇署會向業主發出繳款通知，若拒付將凍結業主其他物業交易權。

問：僭建物未影響安全，是否一定需清拆？​

答：若經註冊工程師評估證明無安全風險，可申請暫緩清拆，但需每年續期。

香港僭建問題根源在於法例執行落差，據屋宇署數據，2023年僅0.5%僭建個案被成功檢控。筆者認為，與其僥倖違法，不如投資15萬港元進行專業安全評估，長期可節省潛在法律成本逾百萬。