分體式冷氣滴水大廈處理｜師傅講解香港大廈常規流程及責任

一個月前在沙田的私人屋苑，遇到一位客人管理處的職員黃小姐，她說最近有好多住戶投訴樓上的冷氣滴水，每天都有好幾個投訴，處理起來很麻煩，不知道應該怎麼辦。她找我是想了解一下，作為管理公司，應該怎麼處理冷氣滴水的問題，有什麼標準流程，以及管理公司的責任是什麼。其實在香港，好多私人屋苑和公共屋邨都會遇到冷氣滴水的問題，只要有標準的處理流程，明確各方的責任，其實處理起來也不難。

香港大廈關於分體式冷氣滴水的常見規定

好多住戶問我，香港的大廈一般有什麼關於冷氣滴水的規定？其實主要有以下幾個：

規定一：業主公契

絕大多數香港的私人屋苑和公共屋邨都有業主公契，公契裡面一般會明確規定：

• 業主有責任確保其單位的冷氣正常運作，不會滴水影響他人。
• 如果業主的冷氣滴水影響他人，管理公司或者業主立案法團有權發出通知書，要求業主限期解決問題。
• 如果業主限期內不解決問題，管理公司或者業主立案法團有權採取進一步的行動，比如暫停業主的部分權利，或者向法院起訴。

規定二：大廈守則

除了公契，好多大廈還有大廈守則，守則裡面也會有關於冷氣安裝和使用的規定，比如：

• 冷氣需要安裝在指定的位置，不能隨便安裝。
• 去水管需要接到正確的排水渠，不能直接排到樓下。
• 保溫層需要安裝好，避免銅管凝露滴水。

規定三：政府法例

除了大廈自己的規定，還有政府的法例，比如《建築物條例》（第123章）和《公眾衛生及市政條例》（第132章），我在之前的文章已經講過了，這裡就不重複了。

香港大廈管理公司處理分體式冷氣滴水的標準流程

現在我來講講香港大廈管理公司處理冷氣滴水的標準流程，一般來說有以下幾個步驟：

流程一：接收住戶投訴

管理公司首先要接收住戶的投訴，投訴的方式一般有：

• 電話投訴
• 電郵投訴
• 親自到管理處投訴
• 大廈的投訴信箱或者線上投訴平台

管理公司需要記錄投訴的詳細信息，包括：

• 投訴人的姓名、單位號、聯繫方式
• 被投訴的樓上住戶的單位號
• 投訴的詳細內容，比如什麼時候開始滴水，滴水的位置，造成了什麼影響
• 投訴的時間

流程二：到現場檢查

收到投訴後，管理公司需要安排工作人員到現場檢查，確認投訴的內容是否屬實，並找到滴水的原因。檢查的內容一般包括：

• 確認是不是真的有滴水
• 找到滴水的具體位置
• 找到滴水的原因，比如濾網太髒、去水管堵塞、保溫層破損、室內機安裝不水平等
• 記錄檢查的結果，最好拍照或者錄影作為證據

流程三：發出通知書

確認投訴屬實後，管理公司需要向被投訴的樓上住戶發出通知書，通知書的內容一般包括：

• 投訴的詳細內容
• 檢查的結果
• 要求住戶限期解決問題，一般是7-14天
• 如果限期內不解決問題，會採取什麼進一步的行動
• 管理公司的聯繫方式

通知書的發送方式一般有：

• 親自送交住戶單位
• 郵寄到住戶的登記地址
• 張貼在住戶的門上

流程四：跟進解決情況

發出通知書後，管理公司需要跟進解決情況，看看住戶是否在限期內解決了問題。如果住戶已經解決了問題，需要到現場確認，然後回覆投訴人；如果住戶限期內沒有解決問題，需要採取進一步的行動。

流程五：採取進一步行動

如果住戶限期內沒有解決問題，管理公司或者業主立案法團可以採取進一步的行動，比如：

• 再次發出通知書，給予更短的限期
• 暫停業主的部分權利，比如使用大廈的某些設施
• 扣除業主的保證金（如果有的話）
• 安排師傅上門維修，費用由業主承擔
• 向食物環境衛生署投訴
• 向法院起訴

流程六：記錄存檔

整個處理過程中，管理公司需要將所有的文件記錄存檔，包括投訴記錄、檢查記錄、通知書、跟進記錄等，以後如果有爭議，可以作為證據。

香港大廈管理公司的責任

好多住戶問我，管理公司在處理冷氣滴水的問題上有什麼責任？其實主要有以下幾個：

責任一：制定並執行大廈關於冷氣安裝和使用的規定

管理公司有責任制定並執行大廈關於冷氣安裝和使用的規定，確保所有住戶遵守規定，避免冷氣滴水的問題。

責任二：接收並處理住戶的投訴

管理公司有責任接收並處理住戶的投訴，按照標準流程處理，及時解決問題，避免鄰里關係惡化。

責任三：定期檢查大廈的公共設施

雖然冷氣是住戶自己的財產，但管理公司有責任定期檢查大廈的公共設施，比如公共排水渠，確保公共排水渠通暢，不會因為公共排水渠堵塞導致住戶的冷氣無法排水。

責任四：提供必要的協助

如果住戶需要，管理公司有責任提供必要的協助，比如推薦有信譽的冷氣維修師傅，幫忙安排師傅上門維修等。

責任五：跟進解決情況

管理公司有責任跟進解決情況，確保住戶在限期內解決問題，如果住戶限期內沒有解決問題，要採取進一步的行動。

香港大廈住戶的責任

除了管理公司的責任，住戶也有責任，主要有以下幾個：

責任一：遵守大廈關於冷氣安裝和使用的規定

住戶有責任遵守大廈關於冷氣安裝和使用的規定，比如冷氣需要安裝在指定的位置，去水管需要接到正確的排水渠，保溫層需要安裝好等。

責任二：定期檢查和維修自己的冷氣

住戶有責任定期檢查和維修自己的冷氣，確保冷氣正常運作，不會滴水影響他人。

責任三：如果自己的冷氣滴水影響他人，要及時處理

如果自己的冷氣滴水影響他人，要及時處理，不要拖延，避免造成更大的損失和責任。

責任四：配合管理公司的處理

如果被投訴，住戶有責任配合管理公司的處理，比如讓管理公司的工作人員到現場檢查，按照管理公司的通知書要求限期解決問題等。

責任五：承擔維修費用和賠償責任

如果因為自己的冷氣滴水導致他人的財產損失，住戶有責任承擔維修費用和賠償責任。

大廈處理分體式冷氣滴水的常見問題及解決方法

現在我來講講大廈處理冷氣滴水的常見問題及解決方法：

作為住戶，遇到冷氣滴水的問題應該怎麼辦

現在我來講講作為住戶，遇到冷氣滴水的問題應該怎麼辦，包括作為投訴人和被投訴人的情況：

情況一：作為投訴人，樓上的冷氣滴水影響自己

1. 首先跟樓上住戶直接溝通，禮貌地說明情況，要求樓上住戶解決問題。
2. 如果跟樓上住戶溝通無效，可以向管理公司投訴，提供詳細的信息，比如什麼時候開始滴水，滴水的位置，造成了什麼影響，最好有照片或者錄影作為證據。
3. 跟管理公司保持溝通，跟進解決情況。
4. 如果管理公司也不處理，可以向食物環境衛生署投訴，或者向法院起訴樓上住戶。
5. 如果造成了財產損失，可以保留證據，要求樓上住戶賠償，如果樓上住戶不賠償，可以向法院起訴。

情況二：作為被投訴人，被投訴自己的冷氣滴水影響樓下

1. 首先跟樓下住戶禮貌地溝通，道歉並說明情況，告訴樓下住戶你會盡快解決問題。
2. 及時檢查並解決問題，找到原因，對症下藥，如果自己唔識處理，可以找師傅上門維修。
3. 跟管理公司配合，讓管理公司的工作人員到現場檢查，按照管理公司的通知書要求限期解決問題。
4. 如果造成了樓下住戶的財產損失，要跟樓下住戶商量解決方案，比如幫他們修復受損的地方，或者賠償適當的金額。
5. 保留所有的證據，比如維修記錄、跟樓下住戶的溝通記錄等。

作為大廈管理公司，如何預防分體式冷氣滴水的問題

預防勝於治療，作為大廈管理公司，可以採取以下措施預防冷氣滴水的問題：

措施一：制定明確的冷氣安裝和使用規定

管理公司可以制定明確的冷氣安裝和使用規定，比如：

• 冷氣需要安裝在指定的位置，不能隨便安裝。
• 去水管需要接到正確的排水渠，不能直接排到樓下。
• 保溫層需要安裝好，避免銅管凝露滴水。
• 安裝冷氣需要先向管理公司申請，獲得批准後才能安裝。
• 安裝完成後需要經過管理公司的檢查，確保符合規定。

措施二：加強宣傳和教育

管理公司可以加強宣傳和教育，讓住戶了解冷氣滴水的危害、法律責任、以及如何預防冷氣滴水的問題。宣傳和教育的方式可以有：

• 在大廈的公告欄張貼通知。
• 在大廈的網站或者線上平台發布文章。
• 舉辦講座或者工作坊。
• 派發宣傳單張。

措施三：定期檢查公共排水渠

管理公司可以定期檢查公共排水渠，確保公共排水渠通暢，不會因為公共排水渠堵塞導致住戶的冷氣無法排水。

措施四：建立快速處理機制

管理公司可以建立快速處理機制，比如成立專門的小組處理冷氣滴水的投訴，縮短處理時間，提高處理效率。

最後俾大家少少建議

分體式冷氣滴水是香港好多大廈都會遇到的問題，處理起來可能會很麻煩，但只要有標準的處理流程，明確各方的責任，加強預防和宣傳，其實也不難。

作為管理公司，要制定明確的規定，建立快速處理機制，加強宣傳和教育，及時處理住戶的投訴，確保大廈的秩序和諧。

作為住戶，要遵守大廈的規定，定期檢查和維修自己的冷氣，一旦發現問題，及時處理，配合管理公司的工作，避免造成更大的損失和責任。

如果遇到爭議，要保持冷靜，尋求合理的解決方案，不要吵架，避免鄰里關係惡化。

做了這麼多年維修，我覺得好多時候，問題都是可以避免的，只要大家都有責任心，互相體諒，互相配合，就可以創造一個和諧的居住環境。

常見問題

最後，我來回答一些常見問題。

Q: 在香港，大廈管理公司有權因為住戶的冷氣滴水暫停住戶的部分權利嗎？

A: 要看具體的公契規定，如果公契裡面有這樣的規定，管理公司就有權；如果公契裡面沒有這樣的規定，管理公司就沒有權，不能隨便暫停住戶的權利。

Q: 管理公司有權安排師傅上門維修住戶的冷氣，費用由住戶承擔嗎？

A: 如果公契裡面有這樣的規定，管理公司就有權；如果公契裡面沒有這樣的規定，管理公司需要先跟住戶商量，獲得住戶同意後才能安排師傅上門維修，費用由住戶承擔。

Q: 如果管理公司不處理冷氣滴水的投訴，住戶應該怎麼辦？

A: 住戶可以向業主立案法團投訴，或者向民政事務總署的大廈管理組投訴，或者向法院起訴管理公司。

Q: 在香港，安裝冷氣需要向管理公司申請嗎？

A: 好多大廈的公契規定，安裝冷氣需要先向管理公司申請，獲得批准後才能安裝，住戶需要遵守這樣的規定。如果公契裡面沒有這樣的規定，就不需要申請，但最好還是通知管理公司一聲。

Q: 大廈管理公司可以推薦冷氣維修師傅嗎？

A: 可以，但需要注意，管理公司推薦的師傅應該是有信譽的、有資格的，管理公司不能因為推薦師傅而收受回扣，否則可能會涉及貪污。

Q: 作為管理公司，處理冷氣滴水的投訴有時間限制嗎？

A: 雖然法律沒有明確規定處理時間，但管理公司應該盡快處理投訴，避免問題變得更嚴重，一般來說，收到投訴後應該在1-3天內到現場檢查，然後在7天內發出通知書。

Q: 在香港，大廈管理公司可以向住戶收取處理冷氣滴水的投訴的費用嗎？

A: 要看具體的公契規定，如果公契裡面有這樣的規定，管理公司就有權收取；如果公契裡面沒有這樣的規定，管理公司就沒有權收取。