分體式冷氣滴水業主責任｜師傅解讀香港法律及避免責任方法

兩個月前在旺角的舊唐樓，遇到一位客人李小姐，她說家裡的冷氣滴水滴到樓下，弄濕了樓下住戶的地板和家具，樓下住戶要求她賠償兩萬港幣，她覺得很冤枉，說冷氣是買樓的時候就有的，不是她自己安裝的，為什麼責任在她？後來我幫她檢查了一下，原來只是去水管輕微堵塞，很快就解決了問題，但關於責任歸屬的問題，她還是很困惑。其實在香港，關於分體式冷氣滴水的業主責任，有明確的法律規定，只要了解清楚，就可以避免很多麻煩和責任。

香港關於分體式冷氣滴水的法律規定

好多客人問我，在香港，關於分體式冷氣滴水有什麼法律規定？其實主要有以下幾個法律和條例：

法律一：《建築物條例》（第123章）

這是最相關的法律，根據《建築物條例》第28條，建築物的業主有責任確保其建築物的排水系統運作正常，不會造成滋擾或者損害他人。如果因為自己的冷氣滴水導致樓下住戶的財產損失或者人身傷害，業主需要承擔法律責任。

法律二：《公眾衛生及市政條例》（第132章）

根據《公眾衛生及市政條例》第12條，任何人都不應讓任何物體、液體從其建築物墮下，以免造成滋擾或者損害他人。如果因為冷氣滴水造成滋擾，食物環境衛生署有權發出通知書，要求業主限期解決問題，如果限期內不解決，最高可以罰款一萬港幣，情況嚴重的話還可以判監禁。

法律三：《侵權行為法》

根據香港的《侵權行為法》，如果因為自己的疏忽導致他人的財產損失或者人身傷害，需要承擔侵權責任，賠償對方的損失。冷氣滴水一般屬於疏忽責任，因為業主有責任確保冷氣正常運作，不會滴水影響他人。

分體式冷氣滴水的責任歸屬

現在我來講講常見的責任歸屬情況，方便大家了解：

分體式冷氣滴水業主可能面臨的責任和後果

好多客人問我，如果因為冷氣滴水影響樓下，業主可能面臨什麼責任和後果？其實主要有以下幾個：

後果一：民事責任，需要賠償樓下住戶的損失

如果因為冷氣滴水導致樓下住戶的財產損失，比如弄濕了地板、家具、牆壁，樓下住戶有權向法院起訴，要求業主賠償損失，包括修復費用、財產損失、精神損失（如果有的話）。根據香港的法律，賠償金額可能很高，具體要看損失的嚴重程度。

後果二：行政責任，可能被罰款

如果因為冷氣滴水造成滋擾，食物環境衛生署有權發出通知書，要求業主限期解決問題，如果限期內不解決，最高可以罰款一萬港幣，情況嚴重的話還可以判監禁六個月。

後果三：刑事責任，可能被判刑

如果因為冷氣滴水導致樓下住戶的人身傷害，比如有人滑倒受傷，而且業主明知有問題還不及時處理，可能會面臨刑事責任，最高可以判監禁。

後果四：鄰里關係惡化

雖然不是法律責任，但鄰里關係惡化會讓生活很不舒服，抬頭不見低頭見，會很尷尬。

後果五：管理公司或者業主立案法團的追究

如果公契規定了業主有責任確保冷氣正常運作，不會影響他人，管理公司或者業主立案法團有權要求業主限期解決問題，如果限期內不解決，可能會採取進一步的行動，比如向法院起訴。

如何避免分體式冷氣滴水的業主責任

知道了責任和後果，現在講講如何避免責任，這才是最重要的：

方法一：定期檢查和維修冷氣

定期檢查和維修冷氣，確保冷氣正常運作，沒有滴水的問題，這是最根本的預防方法。

檢查頻率：

• 每年夏天來臨之前，找師傅做一次全面的檢查和維修。
• 每個月自己簡單檢查一下，看看濾網是不是乾淨，去水管是不是通暢，保溫層是不是有破損。

方法二：選擇有信譽的師傅安裝冷氣

安裝冷氣的時候，選擇有信譽的師傅或者正規的冷氣安裝公司，確保加裝正確，避免以後出現問題。最好要求師傅提供保修服務，一般至少保修一年。

方法三：如果是租客安裝的冷氣，要監督租客

如果是租客安裝的冷氣，要監督租客，確保租客的冷氣安裝正確，不會影響他人，最好在租約裡面明確規定租客的責任，比如租客有責任確保冷氣正常運作，不會滴水影響他人，如果因為租客的冷氣滴水導致損失，租客需要承擔賠償責任。

方法四：購買保險

購買適當的保險，比如家庭保險，包括第三方責任險，如果因為自己的冷氣滴水導致樓下住戶的財產損失，可以由保險公司賠償，減少自己的損失。一般家庭保險的第三方責任險保額在幾百萬港幣到幾千萬港幣不等，費用一般每年幾千港幣，很值得購買。

方法五：了解公契規定

如果冷氣是樓宇附帶的，要了解公契的規定，看看維修責任在誰，如果責任在自己，要定期檢查和維修；如果責任在管理公司或者業主立案法團，要監督他們履行責任，如果發現問題，要及時通知他們處理。

方法六：一旦發現問題，及時處理

一旦發現冷氣滴水，要及時處理，不要拖延，避免造成更大的損失和責任。先做應急處理，避免滴水繼續影響樓下，然後找到原因，及時解決。

方法七：保留維修記錄

保留所有的維修記錄，包括師傅的收據、保修單、維修報告等，如果以後有爭議，可以作為證據。

發生分體式冷氣滴水影響樓下後，業主應該做什麼

如果不幸發生了冷氣滴水影響樓下的情況，業主應該做以下幾件事：

第一步：立即做應急處理

立即做應急處理，避免滴水繼續影響樓下，比如關掉冷氣，在冷氣下面放一個接水容器，在銅管下面放一個接水盤，主動跟樓下住戶道歉並溝通。

第二步：及時檢查並解決問題

及時檢查並解決問題，找到原因，對症下藥，如果自己唔識處理，要及時找師傅上門維修，不要拖延。

第三步：跟樓下住戶保持溝通

跟樓下住戶保持溝通，告訴他們你正在處理，很快就會解決問題，請他們諒解，如果造成了損失，要跟樓下住戶商量解決方案，比如幫他們修復受損的地方，或者賠償適當的金額。

第四步：通知管理公司或者業主立案法團

通知管理公司或者業主立案法團，讓他們知道你正在處理這個問題，請他們幫忙協調跟樓下住戶的關係。

第五步：保留證據

保留所有的證據，包括維修記錄、跟樓下住戶的溝通記錄、損失的照片等，如果以後有爭議，可以作為證據。

第六步：如果有保險，通知保險公司

如果購買了家庭保險，包括第三方責任險，要及時通知保險公司，讓他們介入處理，他們會有專業的團隊幫你處理賠償事宜。

第七步：如果樓下住戶要求不合理的賠償，尋求法律幫助

如果樓下住戶要求不合理的賠償，而且無法協商解決，可以尋求法律幫助，比如找律師，或者找民政事務總署的免費法律諮詢服務，或者找法律援助署（如果符合資格）。

最後俾大家少少建議

分體式冷氣滴水的業主責任問題，在香港是非常常見的問題，一旦處理不好，可能會面臨很大的法律責任和經濟損失，還會影響鄰里關係。

所以平時一定要做好預防，定期檢查和維修冷氣，選擇有信譽的師傅安裝冷氣，購買保險，了解公契規定，一旦發現問題，及時處理，不要拖延。

如果不幸發生了冷氣滴水影響樓下的情況，要保持冷靜，先做應急處理，及時解決問題，跟樓下住戶保持溝通，尋求合理的解決方案，如果有保險，通知保險公司，如果樓下住戶要求不合理的賠償，尋求法律幫助。

做了這麼多年維修，我覺得好多時候，小問題不及時處理，就會變成大問題，造成更大的損失和責任，所以一旦發現問題，一定要及時處理。

常見問題

最後，我來回答一些客人常問的問題。

Q: 在香港，分體式冷氣滴水屬於什麼性質的問題？

A: 在香港，分體式冷氣滴水屬於侵權行為，也可能違反《建築物條例》或者《公眾衛生及市政條例》，如果造成損失或者滋擾，業主需要承擔法律責任。

Q: 如果冷氣是樓宇附帶的，責任是不是一定在管理公司或者業主立案法團？

A: 不一定，要看具體的公契規定。有的公契規定樓宇附帶設施的維修責任在業主，有的規定在管理公司或者業主立案法團，要仔細看公契的條文。如果公契規定責任在管理公司或者業主立案法團，業主發現問題要及時通知他們處理，如果他們不及時處理，業主可以督促他們，或者採取進一步的行動。

Q: 如果是租客安裝的冷氣，責任是不是一定在租客？

A: 主要責任在租客，但業主也有責任監督租客，確保租客的冷氣不會影響他人。如果租客不處理，業主可能需要承擔連帶責任，樓下住戶也可以起訴業主。所以最好在租約裡面明確規定租客的責任，比如租客有責任確保冷氣正常運作，不會滴水影響他人，如果因為租客的冷氣滴水導致損失，租客需要承擔賠償責任。

Q: 在香港，冷氣滴水的投訴流程是什麼？

A: 如果樓下住戶要投訴，一般流程是：

1. 首先跟樓上住戶直接溝通，要求解決問題。
2. 如果樓上住戶不處理，可以通知管理公司或者業主立案法團，請他們介入處理。
3. 如果管理公司或者業主立案法團也不處理，可以向食物環境衛生署投訴。
4. 如果還是不行，可以向法院起訴，要求樓上住戶解決問題並賠償損失。

Q: 如果因為冷氣滴水被起訴，怎麼辦？

A: 如果因為冷氣滴水被起訴，要積極應訴，不要逃避。可以找律師代表自己，或者自己出庭。要準備好所有的證據，比如維修記錄、跟樓下住戶的溝通記錄、損失的照片等，證明自己沒有疏忽，或者已經盡力處理問題了。如果有保險，可以讓保險公司代表自己處理。

Q: 在香港，家庭保險的第三方責任險一般包括什麼？

A: 家庭保險的第三方責任險一般包括因為自己的疏忽導致他人的財產損失或者人身傷害的賠償，比如冷氣滴水導致樓下住戶的財產損失，或者樓梯滑導致他人受傷等。具體要看保險合同的條文，不同的保險公司可能有不同的保障範圍，要仔細看清楚。

Q: 多久檢查一次冷氣比較合適？

A: 一般來說，每年夏天來臨之前，找師傅做一次全面的檢查和維修比較合適，另外每個月自己簡單檢查一下，看看濾網是不是乾淨，去水管是不是通暢，保溫層是不是有破損。如果冷氣使用頻率很高，或者環境灰塵很多，要增加檢查的頻率。