深水埗換窗不搭棚無隱藏費,舊樓維修陷阱破解

點解成日聽人講深水埗舊樓換窗動輒十幾萬？其實好多隱藏費用都係來自不必要嘅搭棚工程。最近大埔宏福苑場大火，就係因為竹棚同防護網嘅易燃問題，搞到成片大廈燒通頂。深水埗咁多舊樓，如果次次換窗都要搭棚，唔單止成本高昂，仲潛藏好大安全風險。其實屋宇署早有認可嘅免搭棚換窗方案，只係好多業主都唔知點樣申請同埋符合咩條件。今次就同大家拆解下點樣可以合法合規又慳錢地完成換窗工程，重點係點樣避免隱藏費用。

深水埗舊樓換窗嘅特殊挑戰

深水埗作為香港最老區之一，樓齡超過30年嘅舊樓隨處可見。呢啲舊樓唔單止結構老化，更重要係周邊環境複雜。好似之前有報道話，深水埗有啲大廈嘅渠管問題亂象叢生，甚至有「飛象過河」情況，即係旁邊三無大廈將排污渠管搭到法團大廈嘅排污渠上。呢種複雜環境下，傳統搭棚換窗確實會遇到好多問題。

免搭棚換窗嘅具體條件同技術要點

免搭棚換窗並非萬能key，佢有特定適用條件。首先，大廈外牆必須要有足夠空間同結構條件安裝吊船或者升降工作台。其次，換窗嘅位置必須要可以用安全帶同防墜裝置有效保護施工人員。最後，工程期間必須要設置足夠嘅防護措施，防止物件墜落。

具體嚟講，免搭棚換窗主要有三種技術方案：

• 吊船系統：適合中高層建築，機動性好但成本較高

• 升降工作台：適合低層建築，設置快速但受地面空間限制

• 室內施工配合專業工具：對窗戶設計有特定要求，但最安全經濟

好似工程師潘焯鴻咁講，香港好多維修工程都存在「圍標」情況，承建商為咗賺到盡，往往會誇大工程難度，說服業主法團採用成本高昂嘅傳統搭棚方式。其實如果業主肯多做功課，了解多啲免搭棚方案，隨時可以慳返唔少冤枉錢。

點樣判斷係咪適合免搭棚方案？

首先要考慮大廈結構同周邊環境。深水埗舊樓多數樓距窄，但如果大廈有預留適當空間，或者可以透過臨時封閉部分道路嚟完成工程，咁就適合採用免搭棚方案。其次要考慮窗戶類型同數量，如果係大規模更換，免搭棚方案嘅成本效益會更加明顯。

深水埗換窗避免隱藏費用嘅實用技巧

隱藏費用主要來自幾個方面：搭棚費用、意外損毀賠償、工程延期罰款同埋各種雜費。要避免呢啲隱藏費用，最好嘅方法就係簽訂「閉口合同」，明確總價包乾。

具體要問清楚以下幾項費用：

• 搭棚費係咪真係必要？有冇免搭棚方案報價作比較

• 保險費用包唔包第三者責任同工人意外保險

• 垃圾清理同廢料處理費用係咪已經包含

• 工程延期嘅賠償機制係點樣計算

另外，業主最好自己聘請獨立第三方工程顧問，例如搭棚顧問，對施工方案同報價進行審核。雖然要額外付出幾千蚊顧問費，但隨時可以幫你慳返成幾萬甚至十幾萬嘅不合理收費。

申請流程同注意事項，一步步教你點搞

首先要同大廈法團開會，解釋免搭棚方案嘅優勢同安全性。然後要委任合資格人士（必須係屋宇署註冊檢驗人員）準備詳細施工方案，包括風險評估同安全措施。

申請文件主要包括：

1. 註冊檢驗人員發出嘅工程建議書

2. 施工詳圖同安全防護方案

3. 承建商註冊證明同過往相關工程經驗

4. 緊急事故處理程序同保險證明

成個申請過程一般需要4-6個星期，屋宇署會詳細審核施工方案嘅安全性同合規性。如果係屬於「強制驗窗計劃」內嘅大廈，仲可以申請政府資助，減輕業主負擔。

業主點樣避免中伏？一定要問清楚嘅問題

而家市面上好多承建商都會話自己嘅方法係「屋宇署認可」，但係業主一定要識得分辨真假。首先，一定要問承建商拎屋宇署發出嘅施工同意書副本，確認方案真係獲得批准。其次，要檢查承建商嘅註冊級別同相關工程經驗，最好可以參考過往案例。

另外，保險都好重要。免搭棚工程必須要購買足夠嘅第三者責任保險同工人意外保險，保障範圍要明確包括高空作業風險。如果承建商份保險「唔夠cover」，業主隨時要孭飛。

個人心得：深水埗業主點樣企硬自己權益

做過幾單深水埗換窗工程顧問，我覺得業主最易中伏嘅地方，就係太依賴法團同管理公司去做決定。其實業主自己都要做多啲功課，了解多啲唔同方案嘅利弊。好似免搭棚換窗咁，雖然未必適用於所有大廈，但起碼可以作為同承建商傾價錢同方案嘅籌碼。

另外，業主都要識得睇實承建商有冇跟足批准方案施工。好似宏福苑咁，明明話用阻燃網，但實際用嘅卻係易燃物料，結果釀成大災。所以工程期間一定要加強監管，必要時可以聘請獨立第三方進行驗收。

常見問題

1. 免搭棚換窗法例係咪真係合法？

絕對合法。只要施工方案獲得屋宇署批准，並符合《建築物條例》同相關作業守則，就係合法合規。

2. 深水埗舊樓係咪都適合免搭棚方案？

要視乎具體樓宇結構同周邊環境。深水埗雖然樓齡老，但好多大廈其實都符合免搭棚條件，最好搵合資格人士上門檢查。

3. 點樣說服大廈其他業主接受免搭棚方案？

最好搵多幾個成功案例同成本比較數據，等大家睇到實際效益。同時可以邀請合資格人士出席法團會議，現場解答安全疑慮。

4. 免搭棚換窗保險係咪好貴？

保險費用會因應工程難度同風險評估而有所不同，但一般都會包含喺工程報價內。最重要係確保保障範圍足夠，而唔係單純睇價格。

5. 工程期間萬一落大雨點算？

正規承建商會有應急預案，包括天氣預警同臨時加固措施。而且免搭棚設備都有防風防雨設計，比竹棚更安全。