僭建收信應對指南,業主法律風險解析

收到屋宇署寄來的「僭建收信」，你的第一個反應是什麼？是心跳加速、不知所措，還是打算暫時置之不理？這可能是不少香港業主正面對的難題。根據統計，香港每年新增約3萬宗僭建個案，而全港累積的僭建物數量估計超過40萬，意味著潛在的「收信」風險相當普遍。別擔心，本文將一步步教你如何正確應對。

▍什麼是僭建？為什麼會收到清拆令？

僭建，正式名稱是「違例建築工程」（Unauthorized Building Works），指的是未經建築事務監督批准而進行的建築加建或改動。簡單來說，只要是未經申請和批准的改建，不論是加裝花籠、天台屋、擴建陽台，還是改動窗戶，都可能被歸類為僭建。

屋宇署發出清拆令的主要原因，是這些建築物可能違反《建築物條例》，甚至影響樓宇的結構安全和原先的力學平衡。

▍收到僭建清拆信，第一步該做什麼？

保持冷靜，仔細閱讀信件內容

首先不要慌張。仔細閱讀信件，確認僭建的具體位置、類型以及當局要求的糾正措施和期限。如有任何疑問，可以按照信件上提供的聯繫方式，向屋宇署負責該案件的職員查詢。

確認僭建物責任範圍

需要弄清僭建物是位於你的私人業權範圍內，還是屬於樓宇的公用部分（如天台、公共檐篷）。如果僭建物在公用部分，通常所有業主都會收到相同的清拆令。你應立即通知業主立案法團（如有）或聯絡其他業主，以統籌清拆工程。

尋求專業意見

如果信件未明確指出僭建物的具體情況，或你對命令的描述有疑問，應主動聯絡屋宇署的負責職員。此外，可以諮詢建築專業人士（如認可人士、註冊結構工程師、註冊建築測量師等），幫助確定需清拆的僭建物範圍。有時可能需要參考單位最初的批准圖則來確定僭建物的位置和範圍。

▍忽略清拆令，可能面臨哪些嚴重後果？

刑事責任與罰款

根據《建築物條例》，無合理辯解而沒有遵從清拆令是嚴重罪行。一經定罪，最高可處罰款20萬元及監禁1年。如果違法情況持續，還可能面臨每日2萬元的附加罰款。發展局已建議修例，針對地庫、圍封天台等「嚴重僭建物」，不遵辦清拆令的罰則可能提升至最高罰款30萬元及監禁兩年。

政府強制清拆與追討費用

如果業主在期限內未履行清拆令，屋宇署可指示政府承建商代為清拆，然後向業主追討工程費用連同監督費及附加費。這些費用會被登記為土地註冊處的欠款證明，業主清還前將影響物業業權。

物業被「釘契」

清拆令會在香港土地註冊處登記，也就是俗稱的「釘契」。這會直接影響物業的市場價值和交易可能性，因為潛在買家及其律師在查冊時會發現這些記錄。未能處理的清拆令可能導致物業難以出售或影響交易流程。

▍如何針對清拆令提出上訴？

如果你對清拆令有異議，可以根據《建築物條例》第44條，在收到命令（通常以掛號信形式發出）後的21天內，以書面形式向上訴審裁處秘書提出上訴。

提出上訴後，屋宇署會暫緩清拆令的期限，直到上訴獲得處理或撤回。上訴審裁處可以維持、否決或修改屋宇署命令的內容。

重要提示：不要將上訴純粹作為拖延清拆工程的手段。如果上訴被駁回，你可能需要承擔訴訟費用，最終支出可能比直接遵從命令更高。

▍僭建物清拆的實用建議

對於輕微僭建

發展局局長甯漢豪指出，政府需要務實處理僭建問題，聚焦違規嚴重的個案。對於相對輕微的情況（如加建冷氣檐篷架等），當局正研究容許業主申報，確保建築物安全，而非必須立即清拆。但這並非特赦僭建行為，業主仍應積極了解政策動向。

對於嚴重僭建

對於如紅山半岛那樣向下挖地庫、霸佔官地等「嚴重僭建物」，當局的執法態度明確且愈發嚴格。這類業主應主動處理，因為此類僭建不僅違法，更可能帶來巨大的安全風險。

統籌與協調

若清拆涉及樓宇公用部分，業主立案法團應統籌工作。聘請認可人士一併統籌樓宇公用部分及各單位的工程，有助節省成本，使工程更系統有效。

面對僭建收信，積極面對、依法處理是唯一正確的途徑。香港的建築管理法規旨在保障公眾安全，與其抱持僥倖心理，不如主動了解規定，在專業人士指導下合理解決問題，這才是對自己和物業負責任的態度。