拆遷補償點先算公平？2025年最新標準同常見套路大公開！

點樣判斷拆遷補償係咪合理？點樣避免跌入拆遷方設嘅陷阱？如果你正面對拆遷問題，又或者你想提前了解相關知識，咁呢篇文章就係為你準備嘅。我係搭棚顧問，今日就同大家深入淺出噉講下拆遷嘅方方面面，等你可以保障自己嘅權益。

拆遷補償嘅基本組成部分

講到拆遷，大家最關心嘅當然係補償有幾多。其實，拆遷補償唔係一個單一數字，而係由幾個部分組成嘅。一般來講，主要包括以下幾塊：

• 房屋價值補償：呢個係大頭，通常要按照房屋嘅區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格來確定。簡單來講，就係你間屋大概值幾多錢。例如廈門市2025年嘅新規定話，徵收國有土地上住宅房屋，補償標準要按房屋徵收公告發布之日類似房地產嘅市場價格來定。

• 搬遷同臨時安置費：因為拆遷你要搬出去住，呢筆錢就係用嚟 cover 你搬屋同搵地方暫住嘅開支。好似東陽市咁，搬遷費同臨時安置費都有明確標準，市核心區同核心區外嘅項目唔同，仲有最低保障金額。

• 停工停業損失補償：如果你間屋係用嚟做生意或者生產嘅，拆遷導致你冇得開工，呢部分損失都應該得到補償。例如，紹興上虞區嘅標準係按可補償認定房屋評估價值嘅5%一次性補償。

• 獎勵性補償：為咗鼓勵大家按時簽約同搬遷，拆遷方通常會設有各種獎勵。譬如廈門規定，可以按產權調換標準房屋嘅市場評估價計算給予唔高於10%嘅按期簽約獎勵同10%嘅按期搬遷獎勵。東陽市嘅獎勵名目就更多，有評估獎、簽約獎、騰空獎等等。

所以，睇補償方案嘅時候，千祈唔好只係睇總數，要逐項拆開睇清睇楚。

拆遷嘅法定程序係點樣嘅？

拆遷唔係話拆就拆，佢有一套法定程序要跟足。了解呢個程序，可以幫你判斷對方係咪合法合規，保障自己唔會俾人呃。一般來講，主要步驟如下：

1. 拆遷調查同項目概算：由攞《房屋拆遷許可證》嘅單位進行前期調查。

2. 申請同審核：拆遷方向管理部門申請許可，提交項目批准文件、用地規劃許可證等一系列資料。

3. 發布拆遷公告：管理部門發放拆遷許可證嘅同時，會發布公告，講明拆遷人、拆遷範圍、時限等。

4. 確定評估機構：好關鍵嘅一步！評估機構應該由被拆遷人協商選定，或者通過其他公開公正嘅方式確定，唔係由拆遷方單方面話事。

5. 入戶調查評估：評估機構會入嚟評估你間屋嘅價值。

6. 商談並簽訂補償協議：雙方就補償方式（貨幣補償或者產權調換）、金額、支付時間、安置房面積同地點、搬遷期限等內容進行協商，達成一致後簽訂協議。

7. 搬遷同拆除：你攞到補償款或者安置房之後，按時交屋，對方先至可以進行拆除。

記住一個大原則：「先補償，後搬遷」。如果對方未傾掂數或者未落實補償就叫你搬，甚至想強拆，咁係違法嘅！

常見嘅拆遷套路同點樣見招拆招

講到呢度，要同大家傾下啲現實中可能遇到嘅問題。拆遷方有時為咗加快進度或者壓低成本，可能會用一啲套路，大家要打醒十二分精神。

• 套路一：用高獎勵催你急簽約。佢哋會設定一個好短嘅「獎勵期」，話你知過咗呢個期就冇咗筆可觀嘅獎勵金，等你心急簽字。但係，好可能係「獎勵高，補償低」，個總數可能仲差過人哋冇獎勵但補償標準高嘅。見招拆招：保持冷靜，唔好俾高額獎金沖昏頭腦。首先要計清楚，扣除獎勵後，核心嘅房屋價值補償、安置費等係咪真係達到法定標準。獎勵只係錦上添花，基礎補償先係根本。

• 套路二：話你間屋係「違建」從而壓低補償甚至零補償。尤其係對於一啲歷史原因造成嘅冇證房，呢招好常見。見招拆招：要了解清楚自己間屋嘅情況。唔好佢話係違建你就信。對於因歷史問題造成嘅手續不全嘅房屋，按法律嘅「法不溯及既往」原則，唔能夠一刀切認定為違建而不予補償。如果對方冇經過法定調查程序就一口咬定係違建，係程序違法。

• 套路三：評估做手腳。佢哋可能會未經你同意就指定一間評估機構，出嚟嘅報告將你間屋評到好低。又或者評估師睇樓嘅時候，話你間屋又舊又破，唔值錢。見招拆招：一定要參與評估機構嘅協商選擇。對評估報告有異議，可以申請覆核或者另搵機構評估。記住，《土地管理法》規定，給予被徵收人嘅補償要保障其原有生活水平唔降低，長遠生計有保障。如果個評估價明顯唔合理，令你以後嘅生活冇著落，一定要企硬。

• 套路四：用政策壓人，唔同你講法律。有時徵收方唔同你傾法律，只係不斷同你講「呢個係政策規定」、「大家都係咁樣」，俾壓力你屈服。見招拆招：你要明白，任何地方政策都不能違反上位法嘅規定。你可以禮貌噉表示支持徵收工作，但同時要表明自己了解過相關法律法規，並將自己屋企嘅實際情況講清楚，要求依法獲得合理補償。

說實在的，面對拆遷，驚係冇用嘅，最重要係自己提前做足功課，了解清楚自己嘅權利同相關規定。

萬一傾唔掂，有咩維權途徑？

如果同拆遷方真係傾唔埋欄，補償差距好大，可以點算？唔使驚，仲有幾條路可以行：

• 協商：始終係首選，大家坐低嚟慢慢傾，係最快、成本最低嘅方式。

• 申請行政裁決：如果協商唔成，可以向有關行政機關申請裁決。

• 法律訴訟：如果對裁決結果唔服，或者對方有違法行為（比如未達成協議就強拆），可以在法定時效內（通常係6個月）向人民法院提起訴訟。呢個係最有保障嘅途徑。

• 行政復議或申訴：向監察部門或者人大等機構進行申訴救濟。

無論揀邊條路，證據都好重要。所以，由知道要拆遷開始，就要有意識咁保留所有文件、通知、溝通記錄，對房屋嘅內外狀況影相拍片留存，以備不時之需。如果情況複雜，或者覺得自己搞唔掂，強烈建議及時尋求專業律師嘅幫助。

個人觀點

我認為，拆遷本來應該係一個城市發展同市民權益取得平衡嘅好事。對於被拆遷戶來講，關鍵在於要轉變心態，從被動接受變為主動了解同參與。唔好將希望完全寄託在拆遷方嘅「仁慈」或者「口頭承諾」上，一定要白紙黑字寫入合同。同時，政府部門也應該加強信息公開同政策解讀，確保整個過程陽光、透明，咁樣先可以從根源上減少糾紛。

常見問題

1. 問：拆遷補償協議應該包括啲咩主要內容？

   答：一份完整嘅補償協議應該明確寫清楚補償方式（貨幣還是產權調換）、補償金額同支付方式、支付時間、安置房嘅面積、地點、交付時間、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、獎勵金額同條件，以及違約責任等。

2. 問：點樣判斷評估機構同評估報告係唔係合法？

   答：首先要睇評估機構係咪由雙方協商確定嘅。其次，了解間機構係咪有合法資質，評估師有冇相應證書。評估報告本身要有兩名以上評估師簽名，並送達俾你。如果對報告有異議，你有權申請覆核。

3. 問：如果對拆遷補償方案唔滿意，係咪有權唔簽字？後果會係點？

   答：你有權唔簽字。如果唔簽，拆遷方理論上不能強行拆你間屋。佢哋可能需要申請行政裁決，或者最後由政府依法申請法院強制執行。但係呢個過程漫長且複雜，建議你最好積極尋求協商或者法律途徑解決，唔好消極對抗。

4. 問：「房票安置」係咩嚟？有咩著數？

   答：房票安置係一種較新嘅方式，俾你拎住一張叫「房票」嘅證明，去市場上購買新建商品房。著數在於通常會有額外獎勵，例如東陽市同紹興上虞區都提到，選擇房票安置可以獲得被徵收房屋價值一定比例（如25%）嘅獎勵，選擇更多，也更靈活。

5. 問：點樣查證拆遷項目係咪真係有合法批文？

   答：可以通過當地自然資源部門等官方網站查詢相關嘅徵收土地公告同征地批文。要特別留意批文嘅有效期，防止對方用過期批文嚟徵收。