石屎剝落小型工程指南 維修流程,法律責任與費用預算權威解讀
發布時間：2025-11-14
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近日油麻地彌敦道有大廈外牆石屎剝落，碎片散落行人路巴士站，其中數塊大如拳頭，幸未擊中人。這類事件在香港老舊社區時有發生，許多業主和管理公司都面臨同樣難題：石屎剝落小型工程應該如何合法處理？是否每宗外牆維修都需向屋宇署申請？本文將詳細解析石屎剝落維修的完整流程、法律責任歸屬及費用預算，幫助您安全合規地解決問題。
石屎剝落的危險性與法律責任
石屎剝落不僅是建築美觀問題，更是嚴重的公共安全隱患。根據《建築物管理條例》，業主對其物業的公用部分有維修保養的法定責任。一旦因石屎剝落導致人員傷亡或財物損失，業主可能面臨民事索償甚至刑事檢控。
責任歸屬明確：建築物外立面的日常維護管理由建築的所有權人負責。如果業主將物業出租，則代管人或承租人也需按法律規定及合同約定承擔相應管理責任。對於權屬不清或所有权人下落不明的建築，法例也規定了由代管人負責；沒有代管人的，由使用人負責。
香港超過50年樓齡的私人樓宇已達9,162幢，這些老舊樓宇多位於人流密集的市區，石屎剝落風險尤其值得關注。業主不能以不知情或樓宇老舊為由推卸責任，定期檢查和維修是法定義務。
判斷石屎剝落工程是否屬於小型工程
並非所有石屎剝落維修都屬於小型工程範圍，需根據剝落面積、深度及位置進行判斷：
小型工程範圍：一般情況下，維修面積不大、不涉及結構改動的石屎剝落工程，可透過小型工程監管制度的簡化程序處理。
大型工程範疇：如果石屎剝落範圍大、深度深，或涉及主力牆、結構柱等關鍵部位，則可能被認定為大型工程，需要提交詳細建築圖則等待屋宇署審批。
專業評估必要性：不確定時應咨詢認可人士或註冊小型工程承建商，由專業人員現場評估並提出建議。錯誤判斷工程分類可能導致法律責任。
個人觀點：許多業主為省事而將小型石屎修補當作普通裝修處理，這存在巨大風險。一旦發生事故，保險公司可能因工程未按法定程序進行而拒絕賠償。
石屎剝落小型工程的標準維修流程
合法的石屎剝落維修應遵循以下步驟：
安全防護與評估
發現石屎剝落後，首要任務是設置臨時防護措施，如圍欄、警示標誌，防止碎片傷人。接著應由專業人員評估剝落範圍、原因及危險程度。
工程分類與承建商選擇
根據評估結果確定工程屬小型或大型工程。選擇在屋宇署註冊的「註冊小型工程承建商」，並核實其註冊級別與工程類型匹配。
提交開工通知與施工
對於第I及第II級別小型工程，承建商需在工程展開前按規定向屋宇署提交文件。施工期間應做好安全防護，包括設置防護網、施工圍欄等。
完工驗收與文件存記
工程完成後，承建商須在指定期限內向屋宇署提交完工證明書及相關文件，業主應妥善保存這些文件作為合法施工的證明。
石屎剝落維修費用預算與控制
石屎剝落維修費用因多種因素而異，業主可參考以下預算指南：
影響費用因素：
剝落面積與深度
施工位置（地面層或高層）
是否需要搭棚
材料與工藝選擇
節省費用技巧：
定期檢查，及早發現問題，避免小問題變大工程
與同棟大廈其他業主協調，合併進行外牆維修
選擇性價比高的材料與工法
政府資助計劃：
香港政府有「樓宇更新大行動」等資助計劃，業主可了解自身是否符合申請條件。
重要提示：切勿單純以價格作為選擇承建商的標準，過低報價可能意味著偷工減料或使用不合格材料。
預防石屎剝落的定期檢查與維護
預防勝於治療，定期檢查與維護可大幅降低石屎剝落風險：
檢查頻率：建議每年至少進行一次外牆全面檢查，颱風季節前後應加強檢查。
檢查重點：
外牆裂縫、滲水痕跡
鋼筋外露或銹蝕跡象
飾面磚空鼓情況
簷篷、懸挑結構穩定性
維護措施：
及時修補細小裂縫
確保外牆排水系統暢通
定期清理屋頂排水口
澳門街坊總會中區辦主任陳銘祺建議，當局應建立跨部門合作機制，設置較完善的舊式樓宇資料庫，促使樓宇業權人及時維護修復。這同樣適用於香港的情況。
個人見解：香港老舊樓宇石屎剝落問題需要業主、政府及專業界別共同解決。強制驗樓與強制保險可能是未來方向，但業主自覺履行維修責任才是根本。
常見問題
1. 發現石屎剝落應首先聯繫哪個部門？
應先通知屋宇署，同時告知大廈管理處。若情況緊急可能立即危及公眾安全，應直接報警處理。
2. 石屎剝落維修是否需業主大會通過？
視乎大廈公契規定，一般而言涉及公用部分的維修需業主大會通過，緊急工程可先進行後追認。
3. 如何判斷承建商是否具備石屎維修資格？
可查閱屋宇署的「註冊小型工程承建商」名冊，確認其註冊狀態及可承建工程級別。
4. 石屎剝落維修後有無保修期？
正常情況下，承建商應提供不少於一年的保修期，具體時長應在合約中明確規定。
5. 若業主不願分擔維修費用怎麼辦？
法團可先墊付費用再向該業主追討，必要時可透過法律程序解決，包括申請押記令扣押其物業。
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