BD小型工程指南：改動工程,修葺工程類型與合法申請實務

在香港這個高密度城市，許多業主或物業管理人都曾面對這樣的困惑：我想在單位加建一個閣樓、更換外牆招牌，或者維修排水系統，這些工程是否屬於「小型工程」？是否需要向屋宇署申請？BD小型工程（建築事務監督認可的小型工程）制度正是為簡化這類小型建築工程的監管而設，但不少人都對其具體範圍和申請流程一知半解。究竟如何判斷您的工程項目是否屬於小型工程？又該如何確保工程合法合規，避免誤觸法網？本文將詳細剖析BD小型工程的八大類型，並提供實用的申請指引。

什麼是BD小型工程？

要理解BD小型工程，首先要知道它源自香港《建築物條例》下的「小型工程監管制度」。這個制度將規模較小、風險相對較低的建築工程歸類為「小型工程」，並透過簡化的程序進行規管。其核心好處在於，業主無需為每項小型工程都提交詳細的建築圖則等待審批，從而節省時間和成本。然而，這並不意味著可以隨意動工。關鍵在於，工程必須由在屋宇署註冊的適任小型工程承建商進行，並且工程完成後須按規定向署方提交文件存記。

為什麼要設立這個制度？過去，即使是更換一個招牌或安裝一個簷篷，都可能要走繁複的審批流程，導致不少業主選擇「偷雞」施工，衍生出更多僭建物和安全問題。小型工程制度正是在平衡安全與效率的前提下，為常見的小規模工程提供一條合法的捷徑。但業主必須清楚，任何超出指定規模和複雜程度的工程，仍屬「大型工程」，必須按傳統程序申請，誤解這一點可能導致嚴重後果。

香港小型工程的八大類型詳解

根據屋宇署的分類，BD小型工程可細分為以下八個主要類型。進行任何工程前，準確識別所屬類型是選擇合適承建商和遵循正確程序的第一步。

• A類型：改動及加建工程

  這是最常見的類型之一，包括非結構性的內部間隔改動、加建內置櫥櫃、安裝面積不大的簷篷或遮陽篷等。重點注意：如果工程涉及結構牆、主力柱或樓板的改動，或者加建物超出指定體積和面積，則通常不會被視為小型工程，必須另行申請。

• B類型：修葺工程

  主要指對建築物現有部分進行的修復工作，例如修補外牆裂縫、更換損壞的窗戶、重修外牆飾面等。其目的是讓建築物恢復原狀或維持良好狀態，而非改變其原有設計或功能。

• C類型：關乎招牌的工程

  專門針對安裝、改動或拆除廣告招牌的工程。招牌的尺寸、離地高度、與建築物的連接方式以及照明裝置等，都必須嚴格遵守屋宇署發出的《招牌須知》作業備考內的規定，以確保公眾安全。

• D類型：排水工程

  包括改動或加建建築物內部的污水管、雨水管、通氣管等。這類工程必須符合《建築物（排水工程）規例》的要求，並確保不會影響大廈的整體排水系統功能。

• E類型：關乎適意設施的工程

  「適意設施」指為提升居住舒適度而設的裝置，例如安裝小型涼亭、花架、魚池、不超過特定高度的兒童遊樂設施等。這類工程通常設有嚴格的尺寸和位置限制。

• F類型：飾面工程

  主要指建築物外牆飾面的更換或翻新，例如鋪貼瓷磚、油漆、安裝預製外牆板等。工程不能改變建築物的結構，且所用物料須符合防火安全等要求。

• G類型：拆卸工程

  指拆除非結構性的建築物部分，例如拆除內部的非主力牆、拆除符合小型工程規格的簷篷或招牌等。拆卸過程中必須做好安全防護，並妥善處理建築廢物。

• H類型：關乎建築物內的通風系統的工程

  包括安裝、改動或拆除特定規格內的廚房抽氣扇、浴室抽氣扇及小型通風管道。這些系統的安裝必須確保不會破壞樓宇的防火結構，且排氣口位置須適當。

如何合法開展BD小型工程：逐步指南

瞭解類型後，下一步就是掌握正確的執行流程。錯誤的程序不僅可能導致工程被叫停，還可能帶來罰款甚至清拆令。以下是關鍵步驟：

1. 第一步：確認工程分類

   在規劃階段，業主應與建築專業人士（如認可人士）或直接向屋宇署查詢，確認計劃進行的工程是否確實屬於「小型工程」，以及具體屬於哪一個子類別。這是所有後續行動的基礎，絕不能靠猜測。

2. 第二步：選擇註冊承建商

   這是整個過程中最關鍵的一環。法律規定，所有小型工程必須由已在屋宇署註冊的「註冊小型工程承建商」進行。業主可以在屋宇署的網上名冊核實承建商的註冊狀態、其註冊級別以及獲准承建的工程類型，確保其資格與您的工程項目匹配。

3. 第三步：提交開工通知與所需文件

   一般而言，承建商在工程展開前，須透過特定表格向屋宇署提交開工通知，並附上相關文件（如工程簡要圖則）。對於某些較簡單的微小型工程，法例或許容許在工程完成後一併提交資料，但事前務必確認清楚。

4. 第四步：施工與監督

   工程進行期間，業主有責任確保承建商按已提交的資料和相關法例施工。註冊承建商也需確保工程質量與安全。

5. 第五步：完工後提交證明

   工程完成後，註冊小型工程承建商須在指定期限內，向屋宇署提交完工證明書及相關文件，以作存記。這份文件是工程合法完成的重要紀錄，業主應妥善保存副本。

常見誤區與注意事項

在處理BD小型工程時，以下幾個誤區非常普遍，業主必須警惕：

• 誤區一：誤以為「小型工程」等於「無需監管」

  這是最大的誤解。小型工程制度是「簡化監管」，而非「免於監管」。所有工程仍須符合建築物條例的基本安全、衛生及環境要求，並由合資格人士完成。

• 誤區二：混淆「小型工程」與「大型工程」

  如果將本屬大型的工程（如改動結構牆、大幅增加樓面負荷的加建）誤當作小型工程來處理，後果非常嚴重。屋宇署會視之為僭建或違例工程，業主可能收到清拆命令，並面臨檢控。

• 誤區三：過度依賴承建商的口頭保證

  有些業主會完全依賴承建商的判斷。然而，法律上業主對其物業內的工程負有最終責任。因此，業主自身也應對基本規例有所瞭解，並保留所有書面記錄，包括合約、圖則和完工證明。

• 個人觀點：從業主角度出發的建議

  從過往案例來看，許多糾紛都源於溝通不清和文件不全。我強烈建議業主在工程開始前，與承建商簽訂詳細合約，明確列出工程範圍、用料、規格、工期、費用及責任歸屬。同時，所有與屋宇署的往來文件、承建商的註冊證明等，都應妥善存檔，以備查驗。

BD小型工程制度的未來展望

隨著建築技術和城市管理的發展，BD小型工程制度也在與時俱進。未來，我們可以預見幾個趨勢：首先，數字化申請平台將更普及，屋宇署已逐步推動電子提交，未來流程有望更加簡化和透明。其次，對於承建商的專業要求會持續提高，以確保工程質量。此外，當局可能會根據實際情況，對小型工程的範圍和標準進行週期性檢討，一些原本屬大型的工程或會在確保安全的前提下被納入小型工程範圍，而一些高風險的小型工程監管則可能收緊。對於業主和業界從業者而言，保持對法例更新的關注至關重要。