收到屋宇署清拆令緊急處理指南香港業主必看

最近有唔少香港業主查詢，話突然收到屋宇署寄來的清拆命令信，心裡面即刻七上八落。其實根據數據顯示，香港每年發出過千張清拆令，好似紅山半島獨立屋僭建事件，就涉及89間獨立屋同72張清拆令。面對呢類情況，冷靜應對比盲目恐慌更重要，等我同大家分析下具體處理方案。

清拆命令即時應對策略

一打開信箱見到屋宇署標誌，好多人都會手心冒汗。其實第一步唔係急住拆嘢，而係要保持冷靜，仔細閱讀命令內容。

確認命令基本信息：

• 清拆物業地址是否正確

• 違規建築物具體描述

• 清拆工程限期

• 需要聘請的專業人士類型

好似許家印山頂豪宅違建案例中，屋宇署明確指出平台加高同地下「地牢」屬於大規模違法改建。業主必須先理解違規內容的嚴重性，先可以制定有效應對策略。

文件記錄與證據保存：

• 將清拆命令原件掃描備份

• 拍攝違規建築物現狀照片

• 記錄物業周邊環境情況

• 保存過往相關裝修審批文件

根據過往經驗，保存完整記錄可以為後續可能出現的法律程序提供關鍵證據。好似紅山半島案例中，有業主就因為保存咗原始圖則，成功爭取到更合理的處理方案。

解讀清拆命令法律後果

唔少業主會問：「如果唔理清拆命令，最嚴重會點？」其實後果可以好嚴重，絕對不能掉以輕心。

刑事罰則與監禁風險：

• 最高罰款20萬港元

• 最高監禁一年

• 持續違規每日罰款2萬

好似2020年寶馬山道一個案例，業主就因為堅持不遵從命令，最終被重罰13萬港元。而粉嶺裁判法院最近更有業主因屢不遵從清拆令，被判入獄三個月，緩刑十二個月。這些案例都顯示屋宇署對清拆令的執法力度正在不斷加強。

物業交易與價值影響：

清拆命令會直接影響物業流通性。根據《建築物條例》，屋宇署會將命令送達土地註冊處，在業權註冊紀錄登記，即俗稱「釘契」。這種情況下：

• 物業難以正常買賣

• 銀行可能拒絕提供按揭

• 物業估值會大幅下調

好似許家印山頂豪宅咁，違建曝光後估值被要求再降30%，清拆成本進一步加劇資產貶值。業主必須正視這種潛在的經濟損失。

上訴流程與期限管理

收到清拆命令後，業主有權提出上訴，但必須嚴格遵守時限同程序要求。

上訴期限與程序：

根據《建築物條例》第44條，業主可以在收到命令後21日內，向上訴審裁處秘書提出書面上訴。需要特別注意：

• 上訴通知書必須使用標準表格

• 可以從屋宇署網站下載或直接索取

• 必須提供充分的上訴理由同證據

成功上訴關鍵因素：

• 證明建築物符合安全標準

• 提供認可人士的技術評估報告

• 證明清拆命令存在程序錯誤

• 提供合理的替代方案

業主需要明白，上訴並唔係為咗拖延時間，而係要有合理理據支持。上訴審裁處可以確認、推翻或修改屋宇署命令的內容，裁決對雙方均有約束力。

專業人士選擇與合作

處理清拆命令最重要嘅環節就係選擇合適的專業團隊。根據違規建築的規模同性質，需要聘請不同類型的專業人士。

專業團隊組成要求：

• 大型工程：必須聘請認可人士、註冊專門承建商及註冊結構工程師

• 小型工程：可以委聘註冊承建商，由認可人士或註冊結構工程師確保安全

以紅山半島案例為參考，如果僭建物影響斜坡或樓宇結構，業主必須委任註冊建築專業人士，向屋宇署提交修繕建議書和建築圖則，待批准後才可施工。

選擇專業人士的要點：

• 查詢其在屋宇署的註冊狀態

• 要求提供過往類似案例參考

• 確認其專業責任保險覆蓋範圍

• 比較不同報價同服務範圍

業主可以透過屋宇署免費查閱認可人士、註冊結構工程師及註冊承建商名單，確保選擇合資格的專業團隊。

工程執行與時間管理

清拆工程必須在指定限期內完成，業主需要制定詳細的時間表同預算。

工程時間框架：

根據違規性質不同，清拆期限都有差異：

• 不影響斜坡或結構：30日內展開，60日內完成

• 影響斜坡或結構：90日內展開，150日內完成

以紅山半島為例，部分業主就因為無在限期內開展工程而面臨檢控。業主應該與專業團隊制定詳細工程進度表，確保按時完成。

工程成本控制技巧：

• 獲取多個專業報價進行比較

• 明確工程範圍同費用包含項目

• 預留10-15%應急費用

• 分期支付工程款項

需要留意的是，如果業主無合理辯解而沒有遵從清拆令，屋宇署可指示政府承建商代為清拆，然後向業主悉數追討工程費用、監督費及附加費。

個人經驗與建議

從事建築顧問多年，我見證過唔少成功處理清拆命令的案例。其中一個關鍵因素就是業主的主動配合態度。

我認為與其事後補救，不如事前預防。業主進行任何建築工程前，都應該先諮詢專業人士意見，並向屋宇署申請必要的批准。這種合規意識可以避免日後更大的損失。

另外，業主應該建立定期物業安全檢查習慣，特別係對於舊樓業主來講，及時發現潛在違規問題，可以大大降低法律同財務風險。

常見問題

1. 清拆令期限可以延長嗎？

可以。如果工程複雜或有合理原因，業主可以書面向屋宇署申請延長限期。但必須在期限屆滿前提出申請，並提供充分理由。

2. 點樣確認物業係咪有未解決的清拆令？

可以透過土地註冊處查閱物業的業權記錄，任何未解除的清拆令都會有登記。但需注意登記可能需要時間，並非查閱最新命令的最佳方法。

3. 如果清拆令涉及大廈公用部分點算？

如果命令涉及大廈公用部分，業主應該立即通知業主立案法團（如有的話）或聯絡其他業主，以統籌清拆工程。

4. 清拆工程期間遇到鄰居反對點處理？

建議提前與鄰居溝通工程安排，並確保工程符合安全要求。如有需要，可以尋求物業管理公司或專業人士協助調解。

5. 完成清拆工程後需要點樣證明？

清拆工程完成後，業主應該委聘相關建築專業人士向屋宇署提交完工報告，申請確認命令已獲遵從。屋宇署會派員視察，然後解除物業的「釘契」記錄。