城市樓頂防水可以搭棚嗎？

話說好多住係城市頂樓嘅業主，每次落雨就頭痛，屋企天花板出現水漬，甚至滴水，真係好煩惱。好自然會諗：既然成日漏水，不如直接係樓頂搭個棚，一勞永逸解決問題？但係，係城市裡面，特別係香港，樓頂搭棚到底可唔可以呢？今日就同大家傾下呢個話題。

我係搭棚顧問，成日接到客戶問呢個問題。其實答案並唔係簡單嘅「得」或者「唔得」，要考慮好多因素，尤其是法律同安全方面。

一、點解樓頂漏水問題咁普遍？

首先，我哋要明白點解樓頂特別容易漏水。香港嘅樓宇，尤其係一啲有番咁上下樓齡嘅大廈，樓頂經過長年累月嘅風吹日曬雨淋，防水層會慢慢老化。

​​常見漏水原因​​：

• ​​防水材料老化​​：傳統瀝青防水層通常只有10-15年使用壽命

• ​​結構沉降​​：樓宇輕微沉降會導致裂縫

• ​​極端天氣​​：颱風、暴雨加速材料損壞

• ​​工程質素​​：當年施工可能已經有瑕疵

好似我見過唔少案例，樓頂嘅防水層已經失效，但業主只係不斷係室內補漏，結果治標唔治本。道理好簡單，如果源頭唔處理，點樣係室內修補都係暫時性。

二、城市樓頂搭棚合法嗎？

呢個係最關鍵嘅問題。根據香港《建築物條例》，任何建築工程，包括天台搭建物，均須先取得屋宇署的批准及同意，否則該工程就屬違例建筑工程。

​​香港法例點樣講​​：

• 任何建筑工程必須先取得屋宇署批准

• 未經批准嘅搭棚屬於違例建筑

• 違例者可被罰款甚至監禁

好似內地都有類似案例，有業主因為屋頂漏水，擅自搭建鋼架棚，結果被城管部門拆除。所以話，就算係為了解決漏水問題，都唔可以隨便搭棚。

其實香港屋宇署對違建管理好嚴格，佢哋有足夠資源同權力去處理違例建筑。根據資料，屋宇署有約660名專業及技術人員專門負責清拆違建物嘅執法行動。所以真係唔好抱僥倖心理。

三、點樣判斷自己可唔可以搭棚？

雖然法例好嚴格，但唔係完全冇空間。要判斷自己可唔可以係樓頂搭棚，可以考慮以下幾點：

​​合法性判斷標準​​：

• ​​大廈公契​​：首先睇下大廈公契有冇明確禁止

• ​​業主立案法團​​：了解法團有冇相關規定

• ​​屋宇署​​：最直接係向屋宇署查詢

• ​​建築物類型​​：唔同類型嘅建筑有唔同規定

通常來講，私人住宅大廈嘅天台屬於公用部分，理論上所有業主都有份，所以個人唔可以擅自使用或者改建。就算係頂層業主，都冇特權獨佔天台空間。

不過話說回頭，如果你係村屋或者獨立屋業主，情況可能會唔同。因為呢類物業嘅天台通常係私人空間，咁就可能可以申請搭棚。但都要記住，就算係私人空間，都要符合建筑規範同申請相關許可。

四、如果唔可以搭棚，有乜嘢替代方案？

假如你發現自己唔符合搭棚條件，都唔使失望，仲有其他有效嘅防水方法。作為搭棚顧問，我認為以下方案都值得考慮：

​​有效防水替代方案​​：

​​1. 正規防水工程​​

• ​​高分子防水材料​​：如聚氨酯或丙烯酸，適合屋面使用

• ​​防水卷材​​：如改性瀝青防水卷材、PVC防水卷材

• ​​彈性水泥​​：基料是丙烯酸脂合成高分子乳液，具有良好的成膜性、耐水性及耐候性

​​2. 局部修復​​

如果只係個別位置漏水，可以考慮局部修復。首先準確定位漏水點，然後針對性處理，例如：

• 更換破損瓦片

• 裂縫注漿修補

• 接縫位加強處理

​​3. 新型防水技術​​

而家市面上有唔少新型防水材料，例如：

• ​​CPC劑​​：高分子納米防水材料，施工簡單

• ​​JS複合防水材料​​：新型綠色環保材料，耐久性好

• ​​特種防水抗滲漿料​​：具有二次修復作用，擅長治理混凝土磚石結構方面疑難滲漏水

其實，選擇邊種方案要好專業判斷。好似有尐情況，漏水唔係來自樓面，可能係牆身或者結構性問題，咁就算搭棚都解決唔到問題。

五、點樣選擇適合自己嘅防水方案？

面對漏水問題，點樣揀選最合適嘅解決方案？我個人認為要考慮以下幾個因素：

​​選擇防水方案要點​​：

• ​​漏水嚴重程度​​：係局部定係全面性漏水？

• ​​預算限制​​：準備投入幾多資金？

• ​​大廈規定​​：物業管理有冇特別限制？

• ​​長期計劃​​：計劃住幾多年？短期定係長期解決？

• ​​專業意見​​：有冇咨詢過專業人士？

好似有尐個案，業主花大錢搭棚，但後來發現原來只係細微裂縫導致漏水，根本唔需要咁大工程。所以話，做決定前最好搵專業人士檢查清楚。

另外，都要考慮氣候因素。香港夏天經常有颱風，如果搭棚唔夠穩固，可能會被吹爛，甚至造成危險。所以就算可以搭棚，都要確保結構安全。

六、點樣避免防水工程嘅常見陷阱？

做防水工程，無論係搭棚定係其他方案，都要小心以下陷阱：

​​常見工程陷阱​​：

• ​​報價過低​​：可能使用劣質材料或者偷工減料

• ​​口頭承諾​​：所有嘢都要白紙黑字寫清楚

• ​​缺乏保養​​：完工後要有合理保養期

• ​​無牌施工​​：一定要搵有信譽嘅註冊承建商

好似有尐個案，業主貪平搵咗非正規施工隊，結果工程質素差，唔單止解決唔到漏水問題，仲引發新問題。所以話，防水工程真係一分錢一分貨。

另外，施工時間都好重要。做屋面防水，最好選擇晴朗乾燥嘅天氣進行。如果係潮濕或者落雨天氣施工，可能會影響防水層嘅成型同效果。

個人觀點：理性看待防水同搭棚

作為搭棚顧問，我認為與其糾結「可唔可以搭棚」，不如從更闊角度思考點樣有效解決漏水問題。

​​我嘅個人見解​​：

首先，要明白「永久防水」係唔現實嘅。所有防水材料都有使用壽命，就算最好嘅材料都會隨時間老化。與其追求不切實際嘅「永久」，不如設定合理期望：選擇一種適合自己情況嘅方案，然後做好定期維護。

其次，要平衡「理想」同「現實」。可能你好想搭棚，但如果法例唔允許，就要尊重規定。與其冒險違法，不如選擇合法有效嘅方案。記住，解決問題嘅方法通常唔止一種。

最後，專業意見好重要。漏水問題可能涉及結構、材料、施工等多方面因素，最好搵專業人士上門檢查，俾出針對性建議。我哋「搭棚顧問」團隊成日同客戶講，寧願檢查清楚再決定，好過貿然開工後悔。

其實，而家嘅防水技術已經好先進，有好多有效方案可以選擇。最重要係根據自己嘅實際情況，做出明智決定。

常見問題

​​1. 問：城市樓頂搭棚一定係違法嗎？​​

答：唔一定，但必須先獲得屋宇署批准同符合相關法例。未經批准嘅搭棚都屬於違例建筑，有被拆除風險。

​​2. 問：如果只係細範圍漏水，係唔係都一定要全屋頂做防水？​​

答：唔一定。如果漏水範圍細，原因明確，可以考慮局部修復。但最好先由專業人士評估，避免治標唔治本。

​​3. 問：防水工程一般可以用幾耐？​​

答：視乎材料同施工質量，一般可以用5-15年不等。優質材料配合專業施工，在良好保養下可能更持久。

​​4. 問：點樣判斷防水工程係唔係成功？​​

答：完工後最好進行淋水測試，模擬落雨情況檢查係咪有滲漏。同時要確保防水材料塗刷均勻，無遺漏位置。

​​5. 問：如果大廈法團唔比搭棚，有乜嘢替代方案？​​

答：可以考慮正規防水工程，例如高分子防水塗料、防水卷材等。新型防水材料效果良好，而且符合法規要求。

希望呢篇文章可以幫到大家更全面咁了解城市樓頂防水同搭棚呢個話題。記住，解決問題嘅方法總比困難多，關鍵係選擇適合自己嘅方案。如果有更多疑問，歡迎隨時聯絡我哋「搭棚顧問」專業團隊。