樓房樓頂搭棚防水政策 | 申請條件,違規後果全解析

哎呀，香港地少人多，住係頂樓嘅朋友，係咪成日遇到漏水同酷熱問題？想搭個棚來防水隔熱，但又驚觸犯法例，隨時被勒令拆除兼罰款？其實，樓頂搭棚唔係話搭就搭，必須跟足政策同規範。今日「搭棚顧問」就同大家深入淺出咁講解，點樣係合法合規嘅前提下，解決樓頂防水難題，等你可以住得安心又舒適。

你可能會諗：「我層樓我作主，點解係自己樓頂搭個棚都要申請咁麻煩？」呢個觀念係錯嘅！樓頂屬於建築物嘅共有部分，並非頂層業主私家擁有。擅自搭棚，可能會帶來以下風險：

• ​​結構安全隱患​​：隨便加建棚架，可能影響樓宇整體結構承重，尤其係舊樓，嚴重時會導致牆體裂縫甚至不均勻沉降。

• ​​公共安全威脅​​：搭得唔穩陣，遇著颱風或暴雨，棚架可能被吹塌，危及行人同埋周邊財產。好似內地某案例，成個.平方米嘅鋼架棚因違建被強制拆除，就係因為冇經過安全評估。

• ​​防火通道阻塞​​：如果棚架阻礙消防通道，一旦發生火警，後果不堪設想。

所以話，​​政策規管唔係阻礙，而係保障大家嘅安全同公共利益​​。根據《建築與市政工程防水通用規範》（GB-）呢類強制性國家標準，建築物嘅任何改動都需要符合安全同技術要求。

雖然香港有本地法例，但好多基本原則同內地係相通嘅。綜合來講，合法搭棚必須滿足以下幾點：

1. ​​必須事先申請​​：無論係搭棚定係做防水工程，都要向屋宇署等相關部門入則申請，取得​​建築工程規劃許可證​​先可以動工。私自搭建即屬違法，好似廣雅路住宅樓嘅案例，住户集資搭建平方米鋼架棚，最終都被認定為違建而拆除。

2. ​​符合防水技術標準​​：防水工程唔係求其塗層油漆就算。根據規範，屋面防水設計工作年限不應低於年，材料同施工都要達標。例如，防水層應該採用耐久性材料，搭接縫要密實，避免出現「竄水」現象。

3. ​​不影響建築物整體功能與外觀​​：個棚不能改變建築物原有結構、高度同外觀，更不能阻礙公共空間或消防通道。

​​個人觀點​​：與其偷偷摸摸咁搭，然後成日擔驚受怕，不如一開始就行正規流程。雖然申請需時，但係一勞永逸，避免日後被拆嘅更大損失。

申請過程其實有跡可循，只要跟住步驟，成功率會高好多：

​​第一步：諮詢專業人士​​

搵認可人士（例如認可結構工程師或建築專業人士）評估你個單位嘅狀況。佢哋可以幫你：

• 判斷樓頂結構係咪適合搭棚。

• 準備初步嘅施工方案同圖則。

• 指導你點樣符合《民用建築通用規範》等技術要求。

​​第二步：準備申請文件​​

通常需要呢啲文件：

• 申請表格同費用。

• ​​詳細施工圖則​​，包括棚架設計、材料規格、結構計算等。

• 防水工程方案，說明點樣達到防水標準（例如使用咩材料、點樣處理接縫）。

​​第三步：提交申請並等待審批​​

經由專業人士向屋宇署提交申請。審批期間可能會要求補充資料，一定要耐心等待​​正式批准​​先好開工。

​​第四步：施工與驗收​​

工程必須按已批圖則進行。完工後，需要由相關專業人士確認符合要求，並可能需要通知部門進行驗收。

​​記住關鍵口訣​​：​​「先審批，後施工；按圖則，保質量」​​。

有啲人可能搏一搏，覺得唔會咁易被發現。但係風險真係好大：

• ​​強制清拆​​：一經發現，好大機會收到清拆令，所有心血同金錢付諸東流。好似柳州同達川區嘅案例，違建棚架最終都被拆除。

• ​​巨額罰款​​：根據《城鄉規劃法》等法規，違例建設可能被罰款，金額可以好大。

• ​​影響物業交易​​：有違建紀錄嘅單位，將來賣樓時會好麻煩。買家律師查冊時發現問題，可能壓價甚至拒絕交易。達川區就試過凍結違建房屋嘅產權登記。

• ​​保險失效​​：如果因違建導致事故（例如漏水整壞樓下單位），保險公司好可能拒絕賠償。

所以話，​​「貪快」同「慳錢」嘅心態，好可能因小失大​​。

就算個棚搭得合法，如果防水工程做得唔好，一樣會漏水。政策對防水有明確規定：

• ​​材料必須達標​​：防水材料要耐久，與建築物設計工作年限相匹配。例如，卷材防水層嘅接縫剝離強度同搭接縫不透水性都要符合標準。

• ​​施工工藝要規範​​：

  • ​​基層處理​​：施工面要堅實平整、乾燥乾淨，不得有鬆動、鼓包等問題。

  • ​​細節處理​​：角落、排水口等位置要加強防水處理，例如落水口周圍mm範圍內要塗刷防水塗料。

  • ​​坡度設計​​：屋面要有足夠排水坡度，防止積水。

​​實用貼士​​：可以考慮「剛柔結合」的防水方案，即係柔性防水層（如卷材或塗料）加上刚性保護層（如細石混凝土），效果更持久。

對於一啲歷史遺留問題或者確實有嚴重漏水嘅情況，部分地區會有「柔性執法」嘅空間。例如達川區就有政策，如果樓頂因長期滲漏且通過防水處理仍無法解決，需要搭棚嘅，在滿足特定條件下可以暫緩拆除。

但呢個並唔係話你可以隨便搭，而係提供一個合法合規嘅解決途徑。業主仍然需要按程序辦理相關手續，證明其必要性。

​​我嘅個人見解​​：政策同規範係死嘅，但執行可以有溫度。如果業主確實面對困難，主動同部門溝通，提供專業評估報告，尋求合規解決方案，總好過僥倖違建。

1. ​​問：係樓頂搭個細細地嘅遮雨棚，使唔使申請？​​

   答：需要。無論個棚有幾大，只要係固定結構，改變咗建築物外觀或功能，原則上都需要申請。最穩陣係事先向屋宇署查詢。

2. ​​問：如果我只係做防水工程，唔搭棚，使唔使申請？​​

   答：如果工程規模細，只係維修現有防水層，可能唔需要入則。但如果工程涉及大面積改動或使用新材料，最好都係問下管理處或專業人士。

3. ​​問：舊樓漏水嚴重，但申請手續繁複，點算好？​​

   答：可以嘗試同業主立案法團或管理處溝通，睇下可否統一處理。或者搵專業人士幫手準備充分嘅申請文件，證明工程嘅必要性同安全性。

4. ​​問：點樣判斷防水材料係咪符合標準？​​

   答：可以查看產品有冇符合國家或行業標準嘅檢測報告（例如GB-）。購買時選擇信譽良好嘅品牌，並要求供應商提供相關證明。

5. ​​問：違建被發現後，有冇機會補辦手續？​​

   答：有機會，但要好視乎具體情況同部門嘅政策。最好立即停止施工，主動聯絡部門，睇下可否按程序補辦申請，但過程可能更複雜同昂貴。