老小區樓頂搭棚防水｜頂樓違建處理,防水工程價格解析

哎呀，香港地少人多，唔少朋友住緊啲樓齡比較高嘅老小區，頂樓單位一到雨季就頭痕不已。落雨時節，係咪成日擔心屋企會「外面落大雨，裡面落小雨」？眼見天花板出現水漬，甚至滴滴答答漏水，真係瞓都瞋唔安樂。面對呢個問題，好多頂樓住戶第一個念頭就係：​​不如直接搭個棚啦，一了百了！​​ 但係，搭棚係咪真係係最好嘅解決辦法？老實講，呢個問題無一個標準答案，要視乎你嘅具體情況。今日，「搭棚顧問」就同大家深入淺出咁分析下，點樣針對老小區嘅特點，聰明咁解決樓頂防水問題。

​​點解老小區樓頂特別容易漏水？​​

要解決問題，首先要了解問題嘅根源。老小區樓頂漏水，通常唔係單一原因造成，而係多重因素疊加嘅結果。

• ​​樓齡高，防水材料老化​​：呢個係最核心嘅原因。好多老小區嘅樓頂防水層已經使用咗幾十年，當時使用嘅防水技術同材料，性能已經大大下降。加上長期日曬雨淋，材料會出現​​老化、脆化、開裂​​等現象，失去防水功能。

• ​​結構沉降導致裂縫​​：樓宇隨着時間推移，會發生不可避免嘅輕微沉降。這種沉降可能會令到樓頂結構出現​​肉眼難以察覺嘅微細裂縫​​，這些裂縫就成為雨水滲透嘅最佳通道。

• ​​原有排水設計不足或堵塞​​：舊式樓宇嘅排水設計可能已經不合時宜，或者係排水口被樹葉、垃圾堵塞，導致雨水無法及時排走，係樓頂形成積水。積水長期浸泡，會加速防水層嘅損壞。

• ​​後期加建設施嘅破壞​​：好多頂樓住戶會安裝太陽能熱水器、搭小型花棚等，這些工程可能會​​破壞原有防水層​​嘅完整性，如果安裝後嘅防水修復工作做得唔好，就會成為新嘅漏水點。

明白咗原因，我哋就可以對症下藥，而唔係盲目咁選擇第一種見到嘅方案。

​​搭棚防水：優點明顯，但限制唔少​​

係樓頂搭建一個遮雨棚，原理其實好簡單，就係係樓頂上方再加一層「保護罩」，等雨水無辦法直接接觸到樓面。咁樣做確實有佢嘅好處。

• ​​見效快，防水效果立竿見影​​：只要個棚搭得好，幾乎可以即時解決漏水問題，無需等待漫長嘅施工期同養護期。

• ​​附加隔熱隔音功能​​：一個搭得妥當嘅棚，唔單止可以防水，仲可以有效​​阻隔太陽熱力​​，令到夏天頂樓單位無咁悶熱，同時亦能降低雨水敲擊樓頂嘅噪音。

• ​​使用壽命可能更長​​：如果選用優質嘅棚架材料（例如不銹鋼棚、高質量樹脂瓦），其使用壽命可以長達年以上，某種程度上可謂一勞永逸。

​​不過，搭棚嘅缺點同風險亦非常突出，絕對不能忽視：​​

• ​​最大風險：違建問題​​！呢一點係重中之重！根據內地旣案例，例如柳州抱石小築小區，居民因漏水問題在樓頂搭建的鋼架棚，最終被執法部門認定為違建而需拆除。而武漢雅麗花園一期，也曾有最多家住戶在樓頂搭防雨棚，後在舊改項目中配合拆除。因此，​​動工前必須、必須、必須（重要嘅事講三次）同大廈物業管理公司溝通，並了解清楚當地相關建築法規​​。如果被認定為違建，不僅面臨被勒令拆除嘅風險，經濟損失更大。

• ​​影響建築外觀與鄰里關係​​：大量嘅棚架會嚴重影響棟樓嘅整體外觀，可能會引起其他業主不滿，造成鄰里糾紛。

• ​​有安全隱患​​：如果棚架設計唔合理、材料唔過關或者施工質量差，遇到大風天氣可能會存在​​安全隱患​​。

• ​​初期投入成本可能較高​​：一個高質量、穩固合規嘅棚，造價並唔便宜。

​​傳統專業防水：從根源治理，但考驗工藝​​

如果話搭棚係「遮擋法」，咁傳統專業防水工程就係「根治法」。佢係通過修復或重新鋪設樓頂嘅防水層，從根本上去堵截雨水。

• ​​常用材料有邊幾種？​​

  • ​​防水卷材​​：例如SBS改性瀝青卷材、高分子防水卷材等。呢類材料防水效果可靠，耐用性好。

  • ​​防水塗料​​：例如JS複合防水塗料（一種聚合物水泥基塗料）、聚氨酯防水塗料等。施工相對靈活，適合形狀複雜嘅基面。

  • ​​聚合物水泥（彈性水泥）​​：基料為丙烯酸脂合成高分子乳液，特點係​​成膜性好，即使基面潮濕也能施工​​，粘結力強。

• ​​專業防水工程嘅關鍵步驟​​

  1. ​​徹底基層處理​​：剷除原有老化防水層同隔熱層，清理基面，做到堅固、平整、乾淨。呢一步做得好唔好，直接決定防水層嘅壽命。

  2. ​​修補裂縫與找平​​：用抗裂砂漿等材料修補好所有裂縫同凹陷處。

  3. ​​細部節點加強處理​​：係牆角、管道周邊、排水口等​​最容易漏水嘅薄弱環節​​，做附加防水層加強處理。

  4. ​​大面積施工​​：根據所選材料（塗刷塗料或鋪貼卷材）進行施工，通常需要施工兩遍或以上，確保厚度均勻。

  5. ​​閉水試驗​​：工程完成後，進行必不可少的​​閉水試驗​​（即蓄水試驗），檢查係咪真係滴水不漏。

• ​​傳統防水嘅優缺點​​

  ​​優點​​：從根源解決問題、符合法規、不影響建築外觀、相對維護方便。

  ​​缺點​​：對施工工藝要求極高，​​「三分材料，七分施工」​​，如果師傅手藝唔好，好快又會漏水；工程期間需要好天氣配合；可能需要較長嘅施工時間。

​​點樣抉擇？五個關鍵因素幫你揀​​

睇到呢度，你可能會問：「噉我到底應該點揀啊？」其實，你可以從以下五個方面來綜合考慮：

1. ​​法規係首要前提​​：諮詢物業同相關部門，了解係樓頂搭棚是否被允許。如果明確係不允許嘅，咁就唔使諗了，應該專注於做好傳統防水。

2. ​​漏水嚴重程度同預算​​：如果係大面積嚴重漏水，傳統防水工程可能係更徹底嘅選擇。如果預算有限，可以考慮先做局部重點防水維修。搭棚雖然一次過投入可能較大，但考慮到其長久嘅防水隔熱效果，長期來看性價比可能更高。

3. ​​建築結構與長期規劃​​：考慮你計劃係度住幾耐。如果係長住，投資一個持久嘅方案（無論是高質量防水還是合規的棚）更划算。如果可能搬遷，則要考慮哪種方案對房產價值影響更正面。通常來說，合規的專業防水工程對房產價值有提升作用。

4. ​​對隔熱有無額外需求​​：如果你唔止想防水，還特別希望改善頂樓夏天嘅隔熱情況，咁搭棚係附帶嘅隔熱效果會係一個加分項。

5. ​​徵詢專業意見​​：最後，強烈建議在做出決定前，咨詢像「搭棚顧問」這樣的專業人士或信譽良好的防水工程公司。他們可以上門實地勘察，根據你的具體情況提供最貼地的報價同方案。

​​個人見解：無最好，只有最適合​​

以我「搭棚顧問」嘅經驗睇，兩種方案並無絕對嘅誰好誰壞。對於​​樓頂空間使用需求不大、且非常擔心違建風險嘅住戶​​，選擇一個​​工藝紮實、材料優良的傳統防水工程​​，係最穩陣、最省心嘅選擇。而對於​​希望一勞永逸解決漏水同隔熱問題、且確定搭棚合規、並準備好相應預算嘅住戶​​，一個​​高質量、設計合理嘅棚​​，確實能帶來長久嘅舒適。最緊要係，​​切忌頭痛醫頭，腳痛醫腳​​，必須綜合考慮，做出對自己最負責任嘅決定。

​​常見問題​​

1. ​​問：係老小區樓頂搭棚，一定屬於違建嗎？​​

   ​​答​​：唔一定，但風險極高。根據內地一些案例，在樓頂搭建的鋼架棚等設施，容易被執法部門認定為違建而需拆除。對於小區共有的樓頂，一般是不允許私人加蓋的。最穩妥的做法是動工前務必咨詢物業管理公司和了解當地具體規定。

2. ​​問：傳統防水工程一般可以保用幾多年？​​

   ​​答​​：防水工程的壽命取決於材料質量、施工工藝和環境因素。一般質量優良的傳統防水層能維持-年；而優質的棚架（如樹脂瓦、不銹鋼棚）使用壽命可能更長，可達-年。具體保修期應與施工方在合同中明確約定。

3. ​​問：如果樓頂有好多管道同障礙物，適合做防水定搭棚？​​

   ​​答​​：兩種方案都可以處理，但複雜度同成本會增加。對於防水工程，需要師傅仔細處理管道周邊的細節密封。對於搭棚，則需要設計棚架時避開或包裹這些管道。通常來說，障礙物越多，搭棚的造價和施工難度也會相應提高。

4. ​​問：施工期間天氣要注意尐乜？​​

   ​​答​​：傳統防水工程對天氣要求較高，​​必須選擇連續晴朗乾燥的天氣進行施工​​，尤其是塗刷防水塗料或鋪貼卷材時，基層必須乾燥，施工後也需要時間養護，不能淋雨。搭棚施工雖然也受天氣影響，但要求相對沒有那麼苛刻。

5. ​​問：點樣判斷防水工程係咪成功？​​

   ​​答​​：最可靠的驗收方法是​​閉水試驗​​：在施工部位蓄水（深度一般-mm），持續小時（或按合同約定時間）後，觀察樓下或天花板有無滲水、濕潤痕跡。同時，仔細檢查所有細節部位（如邊角、管道接口）的處理是否平整、牢固。