分體式冷氣滴水寫字樓維修｜停業損失大？師傅教你避險與快修

我記得有一次週六晚上8點接到觀塘海濱匯一座陳會計師樓的緊急電話，是會計師樓的經理打來的，聲音很慌，說他們樓下大堂門口的一台分體式冷氣一直在滴水，剛才一個客戶帶來的季度審計文件被滴濕了好幾頁，差點搞砸百萬元的審計合同，而且週一早上就要提交給稅務局，當時找了好幾個維修師傅，都說週一才有空上門，最後朋友介紹了我，我趕緊帶著工具過去，半個小時就搞掂了。檢查後發現是很常見的寫字樓問題——大堂人流量大，打印機的碳粉灰塵飄進接水盤，加上管理處已經半年沒清理，碳粉灰塵和濕氣結成小泥塊堵了排水孔，夏天開冷氣結露量大，水就溢出來了。這就是今天要講的分體式冷氣滴水寫字樓維修的典型情況，寫字樓的問題最緊急，分分鐘損失幾萬甚至幾十萬，今天我就來詳細講解所有知識，幫大家提前避險，出事時也知道怎麼快速處理。

香港寫字樓分體式冷氣滴水的6個致命痛點

我做了19年冷氣維修，家居、商鋪、寫字樓的問題都處理過，寫字樓的問題最麻煩，有幾個致命的痛點，別人可能沒有專門講過，今天我給大家一一列舉：

1. 最致命：停業損失大

寫字樓是用來辦公的，每小時的租金都很貴，比如中環寫字樓每平方呎租金可能要幾十元，一個1000平方呎的寫字樓，每小時租金就有幾百元，如果因為冷氣滴水無法開電腦、無法接待客戶、無法開會，停業一天就可能損失幾萬甚至幾十萬；如果是財務公司、律師樓、會計師樓，財務資料、法律文件怕濕，損失更大。

2. 客人投訴嚴重

如果客戶來寫字樓談生意，被冷氣滴水濕了衣服、文件，肯定會很不開心，甚至會取消合作；如果是連鎖店的寫字樓總部，客人投訴多了，會影響整個品牌的形象。

3. 員工無法辦公甚至受傷

如果冷氣滴水濕了電腦、打印機、辦公桌，員工就無法辦公；如果水漏到地板上，地板變滑，員工滑倒受傷，算工傷，公司還要賠償醫藥費和誤工費。

4. 消防要求不能隨便拆牆

很多寫字樓的去水管是穿牆安裝的，寫字樓有嚴格的消防要求，不能隨便拆牆，否則會被消防處罰款，甚至要停業整改；拆牆還需要管理處同意，很麻煩。

5. 維修時間要求快

寫字樓一般是辦公時間用冷氣，辦公時間維修會影響員工辦公和接待客戶，所以維修時間一般要求在非辦公時間，比如早上8點前、晚上10點後、週末、公眾假期，很多維修師傅不願意在非辦公時間上門，即使上門也要收加班費。

6. 集團預算有限制

很多寫字樓是集團租的或者買的，維修保養費用有預算限制，不能隨便花錢，需要找性價比高的維修師傅或者維修公司。

香港寫字樓分體式冷氣滴水的8個常見原因

我做了19年冷氣維修，香港寫字樓分體式冷氣滴水，80%都是以下幾個原因，結合寫字樓的特點，我給大家一一分析：

1. 最常見：接水盤和去水管被灰塵堵

寫字樓人流量大，灰塵多，特別是大堂門口、電梯間、走廊這些位置的分體機，灰塵更容易進去；加上很多寫字樓的清潔阿姨只會清理過濾網，不會清理接水盤和去水管，時間長了，灰塵和濕氣結成小泥塊，堵在接水盤的排水孔或者去水管裡，水流不出去，就會溢出來。

2. 第二常見：安裝坡度不夠或者變了

很多集團安裝的時候貪便宜，找了沒有資質的師傅，安裝坡度不夠；加上寫字樓很多是高層，經常會有輕微的震動，比如電梯上下、樓下修路，長期震動會導致固定螺絲鬆動，安裝坡度就會變了，水流不出去，就會溢出來。

3. 第三常見：去水管老化破裂或者接頭鬆動

寫字樓的去水管一般是穿牆安裝的，長期暴露在外面或者牆體裡面，容易老化破裂；加上長期震動，接頭也容易鬆動，水就會流出來。

4. 保溫棉老化

寫字樓的連接管一般是穿牆安裝的，保溫棉長期暴露在外面或者牆體裡面，容易老化，保溫效果就會變差，室內溫暖潮濕的空氣接觸到溫度比較低的機殼或者連接管，就會凝結成大量的水珠，超過了正常結露的量，就會往下滴。

5. 室外機化霜水倒灌進室內

香港冬天濕冷，室外機容易結霜，化霜的時候會產生大量的水，如果室外機安裝得不水平，傾斜方向反了，或者室外機的接水盤和排水管被堵了，或者連接管的保溫棉接縫處沒有密封好，化霜水就會倒灌進室內。

6. 分體機使用時間太長

寫字樓的分體機使用時間很長，一般早上9點到晚上10點，有些甚至24小時，零件容易老化，比如接水盤的塑膠變形、排水閥壞掉等，就會導致漏水。

7. 員工或者清潔阿姨操作不當

比如員工或者清潔阿姨清理過濾網的時候，不小心把水灑在接水盤的電器部分，導致短路；或者員工把水杯放在分體機的旁邊，不小心把水灑在接水盤裡，水就會溢出來。

8. 消防要求導致的安裝問題

有些寫字樓的消防要求很嚴格，分體機的安裝位置不能隨便改，只能安裝在指定的位置，導致安裝坡度不夠，或者去水管的走線不合理，水流不出去，就會溢出來。

快速判斷：是小問題自己處理還是大問題找師傅（寫字樓有時間壓力，這個很重要）

寫字樓有時間壓力，不能什麼問題都找師傅，浪費時間和金錢，我給大家列了幾個簡單的判斷指標，自己在家或者寫字樓就能區分：

自己可以處理的3個小問題（不用花錢或者花很少錢）

1. 接水盤和去水管的輕微堵塞：如果是接水盤的排水孔或者去水管的室內部分比較短的部分有輕微堵塞，可以用一根細鐵絲或者牙籤輕輕地通一下，把裡面的小泥塊、灰塵捅出來；然後用一杯清水慢慢倒入接水盤，檢查一下排水是否通暢，如果通暢，就可以了。
2. 過濾網太臟：如果是過濾網太臟，導致風量變小，室內機的結露量變大，水就會溢出來，可以把過濾網取下來，用清水沖洗乾淨，晾乾後再裝回去。
3. 接水盤的電器部分不小心灑了水：如果是接水盤的電器部分不小心灑了水，趕快關閉冷氣電源，拔下插頭，用乾毛巾擦乾淨，然後打開門窗通風，讓電器部分完全乾燥後再開冷氣；如果電器部分已經短路，就不能自己處理了，要找師傅。

需要找師傅處理的5個大問題（千萬不要自己動手）

1. 室外機化霜水倒灌進室內：這個需要檢查室外機的安裝坡度、清理接水盤和排水管、檢查連接管的保溫棉接縫處並重新密封、調整排水管的出口位置，涉及高空作業的話，非常危險，絕對不能自己動手。
2. 去水管嚴重堵塞或者破裂：如果是去水管的牆體裡面的部分堵塞，需要拆修牆體，非常麻煩，而且寫字樓有嚴格的消防要求，不能隨便拆牆；如果是去水管破裂，需要更換整條去水管，涉及高空作業的話，也非常危險。
3. 保溫棉老化更換：保溫棉安裝在室內機的內部或者連接管的外面，需要拆開室內機的外殼或者連接管的保護套，比較麻煩，而且需要選擇合適的保溫棉材料，自己處理很容易損壞其他零件。
4. 室內機或者室外機的安裝坡度嚴重變了：如果是室內機或者室外機的安裝坡度嚴重變了，需要重新在牆體上打孔安裝，比較麻煩，涉及高空作業的話，也非常危險。
5. 分體機的零件老化：如果是分體機的零件老化，比如接水盤的塑膠變形、排水閥壞掉等，需要更換零件，自己處理不了。

香港寫字樓專業師傅處理分體式冷氣滴水的流程和價格參考

寫字樓有預算，價格要透明，我給大家整理了4個表格，讓大家心裡有數，不會被坑：

常見原因和快修價格對比表（非辦公時間加班費另算）

寫字樓vs家居vs商鋪維修價格對比表（以觀塘為例）

表3：香港寫字樓常用冷氣保養套餐對比表（以觀塘為例，10台分體機）

香港寫字樓常見維修工具租用價格表（如果寫字樓有自己的維修員，可以租用）

香港寫字樓分體式冷氣滴水的7個預防措施（結合寫字樓的特點）

預防勝於治療，預防措施做好了，可以避免很多麻煩和損失，我給大家整理了7個實用的預防措施，結合寫字樓的特點：

1. 最有效：和正規維修公司簽訂定期保養合約

和正規維修公司簽訂定期保養合約，維修公司會定期上門清理過濾網、接水盤和去水管，檢查安裝坡度和保溫棉，檢查製冷劑是否泄漏，提前發現問題，提前處理；而且正規維修公司一般會有24小時緊急維修熱線，非辦公時間也可以上門維修，免加班費或者加班費比較低。

2. 設立緊急維修熱線

寫字樓可以設立一個內部的緊急維修熱線，員工或者清潔阿姨發現問題後，可以立即撥打熱線通知管理處或者維修公司，快速處理，避免問題擴大。

3. 安裝自動報警系統

如果預算充足，可以在分體機的接水盤裡安裝自動報警系統，當接水盤裡的水位達到一定高度時，報警系統會自動發送短信或者郵件通知管理處或者維修公司，快速處理，避免水溢出來。

4. 員工和清潔阿姨簡單培訓

可以對員工和清潔阿姨進行簡單的培訓，告訴他們如何清理過濾網，如何判斷小問題和大問題，如何處理小問題，如何通知管理處或者維修公司，避免因為操作不當導致問題擴大。

5. 定期清理灰塵

除了定期清理過濾網、接水盤和去水管，還要定期清理寫字樓的灰塵，特別是大堂門口、電梯間、走廊這些位置，減少灰塵進入分體機的機會。

6. 不要把水杯放在分體機的旁邊

員工不要把水杯放在分體機的旁邊，避免不小心把水灑在接水盤裡，導致水溢出來。

7. 選擇合適的安裝位置

如果要更換新冷氣，盡量選擇合適的安裝位置，避免安裝在人流量大的地方，避免安裝在指定的消防位置，確保加裝坡度正確，去水管的走線合理。

我見過的3個印象深刻的香港寫字樓案例

我做了19年冷氣維修，處理過很多寫字樓分體式冷氣滴水的個案，有幾個印象特別深刻的，和大家分享一下，讓大家借鑒：

案例1：中環國際金融中心二期某財務公司，分體機滴水導致電腦機房短路，損失幾十萬

這個財務公司在中環國際金融中心二期，分體機滴水導致電腦機房短路，幾百台電腦壞掉，損失幾十萬；檢查後發現是集團安裝的時候貪便宜，找了沒有資質的師傅，安裝坡度不夠，加上長期震動，固定螺絲鬆動，安裝坡度變反了，水流不出去，就溢出來，進了電腦機房。

處理方法：我幫他們重新調整了所有分體機的安裝坡度，清理了所有接水盤和去水管，更換了所有老化的保溫棉，建議他們和正規維修公司簽訂定期保養合約，安裝自動報警系統。

費用：一共花了5萬元，包括調整坡度、清理、更換保溫棉。

案例2：觀塘鱷魚恤中心某律師樓，分體機滴水導致法律文件被濕，差點搞砸千萬元的官司

這個律師樓在觀塘鱷魚恤中心，分體機滴水導致一份千萬元官司的法律文件被濕，差點搞砸官司；檢查後發現是清潔阿姨只會清理過濾網，不會清理接水盤和去水管，時間長了，灰塵和濕氣結成小泥塊堵了排水孔。

處理方法：我幫他們清理了所有接水盤和去水管，調整了一下安裝坡度，對員工和清潔阿姨進行了簡單的培訓，建議他們和正規維修公司簽訂定期保養合約。

費用：一共花了2000元，包括清理、調整坡度、培訓。

案例3：九龍灣國際交易中心某連鎖店總部，分體機滴水導致員工滑倒受傷，算工傷，公司賠償了10萬元

這個連鎖店總部在九龍灣國際交易中心，分體機滴水導致地板變滑，員工滑倒受傷，算工傷，公司賠償了10萬元醫藥費和誤工費；檢查後發現是連接管的保溫棉老化，凝結了大量的水珠，往下滴。

處理方法：我幫他們更換了所有連接管的保溫棉，清理了所有接水盤和去水管，建議他們和正規維修公司簽訂定期保養合約。

費用：一共花了8000元，包括更換保溫棉、清理。

最後俾大家少少建議

總結一下，寫字樓分體式冷氣滴水的問題最緊急，分分鐘損失幾萬甚至幾十萬，大家要提前做好預防措施，和正規維修公司簽訂定期保養合約，設立緊急維修熱線，安裝自動報警系統，對員工和清潔阿姨進行簡單的培訓；如果發現問題，要快速判斷是小問題自己處理還是大問題找師傅，大問題千萬不要自己動手，最好找專業師傅處理。

希望今天的分享對大家有幫助，如果還有其他關於冷氣維修的問題，歡迎留言問我。

常見問題（FAQ）

我整理了10個香港寫字樓用戶常問的關於冷氣滴水的問題，每個問題都有詳細的答案：

1. 寫字樓分體式冷氣滴水可以報告管理處嗎？

可以，如果是管理處安裝的分體機，或者是公共區域的分體機，管理處有責任維修；如果是租戶自己安裝的分體機，管理處一般沒有責任維修，但可以幫忙聯繫維修師傅。

2. 寫字樓分體式冷氣維修可以走公帳嗎？

可以，如果是租戶自己安裝的分體機，維修費用由租戶承擔，可以走公帳；如果是管理處安裝的分體機，維修費用由管理處承擔。

3. 觀塘寫字樓找本地師傅維修快嗎？

快，觀塘有很多本地的冷氣維修公司和維修師傅，一般1-2個小時內就能上門維修；如果是簽訂了定期保養合約的客戶，一般30分鐘內就能上門維修。

4. 寫字樓分體式冷氣滴水導致員工滑倒算工傷嗎？

算，只要員工是在上班時間、上班地點、因為工作原因滑倒受傷，就算工傷，公司要賠償醫藥費和誤工費。

5. 寫字樓分體式冷氣維修需要管理處同意嗎？

如果是簡單的維修，比如清理過濾網、調整安裝坡度，不需要管理處同意；如果是複雜的維修，比如拆牆、更換室外機，需要管理處同意，有些甚至需要消防處同意。

6. 寫字樓分體式冷氣滴水導致財物損失可以找維修公司賠償嗎？

可以，如果是維修公司的維修不當導致財物損失，可以找維修公司賠償；如果是維修公司的保養不及時導致財物損失，要看保養合約的約定，有些保養合約會包含財物損失賠償。

7. 香港寫字樓常用的冷氣保養套餐有效期是多久？

一般是一年，有些豪華套餐是兩年。

8. 寫字樓分體式冷氣的去水管可以用普通的PVC管嗎？

可以，但最好用耐震、耐腐蝕的PE管，PE管的使用壽命更長，不容易破裂。

9. 寫字樓分體式冷氣冬天會滴水嗎？

會，香港冬天濕冷，室內溫暖潮濕的空氣接觸到溫度比較低的機殼或者連接管，就會凝結成小水珠；如果是冷暖分體機，冬天開暖氣的時候，室外機會結霜，化霜的時候會產生大量的水，如果排不出去，就會倒灌進室內。

10. 如何選擇可靠的冷氣維修公司？

可以從這幾個方面選擇：第一，看是否有正規的營業執照和資質證書；第二，看網上的評價，選擇評價比較好的；第三，看是否有朋友介紹，朋友介紹的一般比較可靠；第四，看報價是否透明，是否有潛在收費；第五，看是否有安全保險；第六，看是否有定期保養合約和緊急維修熱線。