大廈公共冷氣維修｜夏天壞機影響住戶？師傅教你保養方案

我記得上個月去荃灣一間有30年樓齡的工廈做緊急維修，當時天氣35度，整棟大廈的中央冷氣系統癱瘓，樓下幾間餐廳客人走晒，寫字樓員工無法工作，管理處急到好似熱窩上的螞蟻。其實這種情況在香港很多舊式工廈、住宅大廈都經常發生，問題就在於公共冷氣系統保養不當，出事先來維修，不但花錢更多，還嚴重影響住戶和商戶。

以我做了20年大廈冷氣工程的經驗，香港的公共冷氣系統有很多共同問題，今天就同大家詳細講解，從常見故障、檢查方法、保養計劃、如何選擇工程公司，甚至連如何跟住戶解釋都會講到，確保大家看完之後真正懂得處理。

香港大廈公共冷氣為什麼特別容易壞

香港的公共冷氣系統之所以比私人冷氣更容易出問題，主要有幾個原因：

首先是使用時間長，很多寫字樓、商場的公共冷氣一日開足12-16個鐘，餐廳甚至更長，機器幾乎沒有休息時間，零件磨損自然快。其次是香港天氣潮濕悶熱，灰塵又多，散熱片好容易堵塞，影響散熱效果。再加上舊式大廈很多系統已經用了十幾二十年，機件老化，效能下降，耗電量還不斷增加。

我見過最誇張的一個案例是葵涌一間工廠大廈，中央冷氣系統已經用了25年，從來沒有做過深層保養，結果散熱片堵塞嚴重，出風溫度只有28度，電費卻每個月比正常高出30%。最後業主立案法團開會決定更換系統，花了幾百萬，其實如果有定期保養，每年花幾萬，根本不需要這麼早更換。

還有一個很多人忽視的問題，就是大廈的通風設計不好，導致冷氣系統負荷過重。特別是一些舊式商場，店鋪加建、改建，改變了原本的空氣流通，冷氣機要不斷加大馬力才能維持溫度，長期下來當然容易壞。

公共冷氣常見故障及處理方法

完全不製冷

如果整個系統突然不製冷，首先要檢查是不是電源問題，看看總制有沒有跳制。香港夏天用電量大，經常會因為負荷過重跳制，這是最簡單的問題，把總制重新推上去就可以了。

如果電源正常，就有可能是製冷機組故障，或者雪種嚴重流失。這種情況一定要找專業師傅檢查，千萬不要自己亂動，因為大廈的中央系統電壓高，有危險性。

我見過有個法團主席以為自己懂得維修，去亂動機房的設備，結果弄壞了壓縮機，本來幾千錢可以解決的問題，最後要花幾萬更換，還要召開特別業主大會解釋，真是得不償失。

處理步驟：

1. 檢查電源總制，看看是否跳制
2. 如果跳制，重新推上去，看看能否恢復
3. 如果不是電源問題，立即致電合約工程公司
4. 在等待期間，通知住戶和商戶情況
5. 如果有後備系統，啟動後備

部分樓層不涼

如果只有部分樓層不涼，其他樓層正常，那就很有可能是風管閘門失靈，或者該樓層的分機有問題。這種情況要逐層檢查，看看閘門是否開啟正常，風管有沒有堵塞。

有次去旺角一間住宅大廈，中間三層樓都話不涼，檢查後發現是風管裡面積聚了大量灰塵和雜物，完全堵塞了風道，原來是裝修工人把廢棄的石膏板碎片掉進了風管。清理後就恢復正常了。

還有一個常見原因，就是某些住戶或者商戶私自改動了自己單位的風口，導致風量分配不均。所以法團最好在公契裡列明，不可以私自改動公共系統的設備。

處理步驟：

1. 檢查該樓層的風管閘門是否完全開啟
2. 查看風管有沒有明顯堵塞
3. 詢問該樓層最近有沒有進行裝修工程
4. 如無法找到原因，通知工程公司檢查

有異味

公共冷氣有異味，通常是風管或者散熱片發霉。香港天氣潮濕，冷氣系統裡面經常有積水，如果不及時清理，就會滋生細菌和黴菌，吹出來的風就會有臭味，對住戶健康也有影響。

如果是輕微異味，可以更換過濾網，清潔一下出風口。但如果臭味嚴重，就需要做風管的深層清洗，這項工作要找有專業設備的公司來做，因為需要用特製的機器把清洗劑送入風管深處，然後把污穢抽出來。

我處理過一間尖沙咀的寫字樓，風管從來沒有清洗過，打開風口檢查時，裡面的黴菌厚到像氈一樣，清洗出來的污水是黑色的，還有陣陣惡臭。做完清洗後，整棟大廈的空氣質素明顯改善。

處理步驟：

1. 更換所有樓層的過濾網
2. 檢查機房的去水管是否暢通
3. 如果仍有異味，安排風管深層清洗
4. 清洗後可以考慮加裝紫外線殺菌燈

漏水

公共冷氣系統漏水，通常是去水管堵塞，或者接駁位有問題。如果不及時處理，不但會弄濕牆身天花，還有可能滲落樓下，引起住戶糾紛。

我處理過最嚴重的一個案例是港島一間寫字樓大廈，冷氣系統漏水，滲落樓下幾間公司，弄濕了電腦和文件，最後管理處要賠償幾十萬，其實如果定期檢查去水管，這個問題完全可以避免。

還有一個情況要特別注意，如果漏水的位置靠近電源或者電線，要立即關閉電源，避免發生電危險。

處理步驟：

1. 發現漏水後，立即在漏水位置放置水桶接水
2. 檢查去水管是否堵塞
3. 如果堵塞，可以嘗試用通渠水疏通（輕微情況）
4. 如無法處理，立即通知工程公司
5. 如果漏水嚴重，考慮暫時關閉相關區域的冷氣
6. 通知可能受影響的樓下住戶或商戶

管理處/法團可以自行處理的檢查項目

很多人以為公共冷氣的所有檢查都要找工程公司，其實有一些簡單的項目，管理處職員或者法團成員也可以自己做，這樣不但可以及早發現問題，還可以節省費用。

可以自己做的檢查：

1. 檢查過濾網 - 每月一次，看看是否堵塞，如果是，就更換或者清洗
2. 檢查去水管 - 每月一次，看看有沒有積水，水流是否暢通
3. 檢查出風口溫度 - 每週一次，用普通溫度計量度，出風應該比室溫低8-10度
4. 檢查機房溫度 - 機房溫度不應該超過30度，否則會影響系統運作
5. 聽聽有沒有異響 - 每週一次，聽聽機器運作是否正常

檢查過濾網的具體步驟：

1. 關閉該區域的冷氣電源
2. 打開出風口的面板
3. 取出過濾網
4. 檢查是否有灰塵堵塞
5. 如果是可清洗的，用清水沖洗，晾乾後裝回
6. 如果是一次性的，更換新的
7. 裝回過濾網，蓋好面板

這些簡單的檢查，不需要任何專業知識，只要按照步驟做就可以，建議管理處建立一個檢查記錄表，每次檢查後記錄下來，這樣可以知道系統的狀況變化。

大廈公共冷氣保養頻率建議

根據香港的氣候和使用情況，我建議的保養頻率如下：

很多法團以為保養是浪費錢，其實恰恰相反，定期保養不但可以減少故障，延長系統壽命，還可以節省電費。根據我的經驗，保養良好的系統，耗電量比保養不當的系統節省20-30%，長遠來說絕對划算。

以一間有20層的住宅大廈為例，如果每月電費是50,000元，保養良好的話，一年就可以節省120,000-180,000元，遠遠超過保養費用。

如何選擇可靠的冷氣工程公司

對於大廈公共冷氣來說，選擇一間可靠的工程公司非常重要，因為這涉及到大量金錢和住戶的日常生活。以下是我建議的幾個要點：

首先，要看公司的資歷和經驗，最好選擇有香港工程師學會認可資格的工程師負責。其次，要看他們有沒有處理同類型大廈的經驗，可以要求看他們的客戶名單和參考案例。

再來是合約內容，一定要清楚列明保養項目、頻率、收費標準，以及維修的響應時間。對於緊急維修，最好要求有24小時服務，因為冷氣隨時可能出事，特別是夏天。

合約裡還要清楚列明，哪些項目屬於保養範圍，哪些需要額外收費，避免將來有爭議。我見過很多合約只寫保養，但沒有具體內容，結果後來很多項目都要額外加錢。

還有一點很重要，就是要看他們的收費是否透明，有沒有隱藏收費。最好在合約裡列明各項維修的費用參考，避免將來有爭議。

我見過太多法團因為貪便宜，選擇了報價最低的公司，結果後來有問題時要收額外費用，或者服務質素很差，後悔莫及。

選擇工程公司的檢查清單：

•  有香港註冊電業承辦商資格
•  有最少5年處理大廈公共冷氣的經驗
•  可以提供3個以上同類型大廈的參考個案
•  有24小時緊急維修服務
•  報價單清楚列明所有費用，沒有隱藏收費
•  合約清楚列明保養項目和頻率
•  有購買足夠的保險
•  有固定的辦公室和聯絡電話
•  工程師有香港工程師學會或相關資格
•  可以提供過往的保養記錄樣本

如何跟工程公司談判合約

很多法團以為合約是工程公司寫的，不能改，其實不是這樣的，很多條款都可以談判。以下是我建議的幾個談判要點：

1. 響應時間 - 要求工程公司在接獲報修後2小時內到達現場處理
2. 後備零件 - 要求工程公司在機房存放一些常用的後備零件，以便更換
3. 費用上限 - 要求設定每次維修的費用上限，超過要先獲得法團批准
4. 服務水平保證 - 要求設定服務水平，例如系統可用率要達到98%以上
5. 更換工程公司的條款 - 要求加入試用期，如果服務不好可以解約

還有一點很重要，就是不要一次過簽太長的合約，我建議先簽一年，如果服務好，再續約。這樣如果服務不好，更換公司也比較容易。

談判時，最好找幾間公司報價，比較他們的條件和價錢，這樣才有談判的籌碼。

業主立案法團的職責

對於住宅大廈來說，公共冷氣的保養維修是法團的重要職責。法團應該定期召開會議，討論冷氣系統的狀況，制訂保養計劃和預算。

很多法團以為只要簽了保養合約就不用管了，其實不是這樣的，法團還要監察工程公司的工作，確保他們按照合約提供服務。建議法團每次工程公司做完保養後，都要檢查他們的工作記錄，看看有沒有按照合約做齊所有項目。

同時，法團也應該聽取住戶的意見，如果有住戶反映冷氣有問題，應該及時安排檢查，不要拖延。有些法團為了省錢，小問題不理會，結果變成大問題，花費更多。

還有一點很重要，就是要建立維修保養記錄，每次維修保養都要詳細記錄下來，包括日期、項目、費用、負責公司等，這樣將來更換公司或者檢查系統時，都有資料可以參考。

對於工廈和商場來說，管理處更應該重視公共冷氣系統，因為這直接影響到商戶的生意，如果冷氣經常壞，商戶可能會考慮搬遷。

法團建議的工作流程：

1. 每年制訂保養計劃和預算
2. 招標選擇工程公司
3. 簽訂保養合約
4. 每月檢查工程公司的工作
5. 每季檢查系統狀況
6. 每年更換過濾網和清洗風管
7. 每年檢查預算使用情況
8. 建立維修保養記錄檔案

2026年香港公共冷氣維修價格參考

很多法團最關心的就是價錢問題，我根據現在的市價，整理了一個參考價格表給大家：

要注意的是，這些價格只是參考，實際費用還要視乎系統大小、樓齡、具體問題而定。最好的做法是找幾間公司報價比較，選擇性價比最高的。

還有一點要提醒大家，就是價錢不是唯一的考慮因素，服務質素和可靠性更加重要。如果選擇了一間便宜但服務不好的公司，後來可能要花更多錢收拾殘局。

省電小貼士

香港電費愈來愈貴，公共冷氣又是耗電大戶，如何節省電費是很多法團關心的問題。根據我的經驗，有幾個方法可以有效節省電費：

首先是設定適當的溫度，夏天建議24-25度，不要太低，每低一度，耗電量就增加約10%。以一間每月電費50,000元的大廈為例，如果把溫度從22度調到25度，一個月就可以節省15,000元。

其次是定期清洗保養，保持系統高效運作。如果散熱片堵塞，系統要不斷加大馬力才能維持溫度，耗電量自然會增加。

第三是使用時間掣，在非使用時間關閉系統，很多大廈的公共冷氣晚上都不需要全數開啟。例如住宅大廈，晚上10點後可以只開啟部分樓層的系統，或者調高溫度。

還有一點很重要，就是檢查門窗是否密封良好，如果冷氣經常漏掉，不但浪費電，效果也不好。建議法團在每年夏天來臨前，檢查一下大廈入口的門是否有縫隙，如果有，可以加裝防風條。

其他省電方法：

• 安裝隔熱膜 - 在大廈外牆玻璃安裝隔熱膜，可以減少太陽熱能進入室內
• 種植遮陽植物 - 在大廈外牆種植爬牆植物，可以遮擋陽光
• 更換節能燈 - 用LED燈取代鎢絲燈，減少室內熱源
• 延長保養頻率 - 保養做得好，系統效能高，自然省電

如何向住戶解釋冷氣問題

很多時候，住戶會投訴冷氣不夠凍，或者電費太高，法團如果懂得如何解釋，可以避免很多誤會。

以下是幾個常見的解釋要點：

關於冷氣不夠凍：

• 解釋香港天氣酷熱，室外溫度達35度時，室溫能降到25度已經是正常
• 說明保養良好的系統，出風溫度比室溫低8-10度就屬於正常
• 建議住戶檢查自己單位的風口是否有傢俬遮擋
• 提醒住戶不要經常開關門窗，避免冷氣流失

關於電費高：

• 解釋香港電價情況
• 說明保養良好的系統如何節省電費
• 展示保養前後的電費比較
• 說明大廈冷氣的使用時間

關於維修費用：

• 解釋公共冷氣系統複雜，零件昂貴
• 展示幾間公司的報價比較
• 說明定期保養如何減少維修費用

解釋時，語氣要誠懇，數據要具體，最好有圖片或者記錄支持，這樣住戶會更容易接受。

舊式大廈如何改善冷氣系統

很多舊式大廈的冷氣系統已經用了十幾二十年，效能下降，耗電增加。面對這種情況，法團有幾個選擇：

選擇1：更換全新系統 - 這是最徹底的方法，但費用最昂貴
選擇2：更換部分設備 - 例如更換壓縮機、水泵等，費用相對較低
選擇3：進行系統優化 - 例如清洗風管、更換絕緣材料等，費用最低

我的建議是，先找工程師做一個系統評估，看看系統的實際狀況，然後根據評估結果決定。如果系統還可以使用，就先進行優化，延長使用壽命；如果系統已經嚴重老化，才考慮更換。

更換系統是一筆很大的開支，通常需要幾十萬甚至幾百萬，法團需要提前準備，最好在維修基金裡預留部分款項，或者申請政府的貸款計劃。

最後提提大家

作為一個在這個行業做了20年的師傅，我想說的是，公共冷氣系統就像大廈的呼吸系統，保養得好，大家住得舒服，工作得開心；保養不好，不但影響生活，還要花更多錢維修。

千萬不要等到出事了才想起來要保養，預防勝於治療，這句話用在冷氣保養上真是最合適不過了。

希望今天分享的內容對各位法團成員和管理處有幫助，其實很多問題只要提早處理，都可以避免。如果有什麼問題，歡迎在下面留言討論。

常見問題

大廈公共冷氣幾多錢一個月電費？
這要視乎大廈大小和使用情況，一般住宅大廈每月電費由$20,000到$80,000不等，寫字樓和商場就更貴，由$50,000到$300,000都有。保養良好的系統可以節省20-30%電費。

公共冷氣幾多年需要更換？
一般來說，保養良好的中央冷氣系統可以用15-20年，如果保養不當，可能10年就要更換。更換費用非常昂貴，所以定期保養絕對值得。

法團可以自己做保養嗎？
簡單的更換過濾網和檢查可以由管理員負責，但深層保養和維修一定要找專業公司，因為公共冷氣系統複雜，又涉及高壓電源，有危險性。

如何知道系統需要加雪種？
如果出風溫度不夠凍，或者見到接駁位有油漬，就有可能是雪種流失，需要找師傅檢查。千萬不要自己加雪種，因為這需要專業儀器，而且香港法例對雪種處理有嚴格規定。

公共冷氣有異味對健康有影響嗎？
是的，如果風管發霉，吹出來的風會有細菌和黴菌，對呼吸系統有影響，特別是有哮喘、鼻敏感的人士。所以如果有異味，一定要盡快處理。

法團如何監察工程公司的工作？
法團可以每次工程公司做完保養後，檢查他們的工作記錄，看看有沒有按照合約做齊所有項目。也可以定期召開會議，聽取工程公司的報告。

夏天應該設定幾多溫度？
夏天建議設定24-25度，這個溫度既舒適，又節省電力。每低一度，耗電量增加約10%。

法團需要預留多少預算做維修保養？
我建議每年預留相當於系統價值5-8%的款項做維修保養。如果系統價值是200萬，每年就預留10-16萬。

如何處理住戶對冷氣的投訴？
首先要認真聽取住戶的意見，然後安排檢查，找出問題所在。解釋時語氣要誠懇，數據要具體。如果是合理的投訴，要盡快處理；如果是誤會，要耐心解釋。

公共冷氣系統可以加裝什麼節能設備？
可以考慮加裝變頻器、智能溫度控制系統、時間掣等。這些設備雖然要花一些錢，但長遠來說可以節省不少電費。