寫字樓分層冷氣全攻略｜溫度不均耗電貴？師傅來解

前幾個月有個客戶是觀塘開源道那邊工廈改的新型共享+分租寫字樓管理員，管理12層，每層5-8間公司，有IT後台、平面設計、電商貿易、會計事務所，各種需求都有：IT後台要24小時低溫（23-24度），設計公司要恆溫恆濕（25度、濕度50-60%），普通公司朝九晚六，有些晚上會加班但不用全層開，結果問題一堆：溫度不均，上層太熱下層有點冷，風噪大影響辦公，耗電分攤每月法團會議都吵架，IT後台公司說自己付太多，普通公司說IT後台浪費，外機在天台風雨侵蝕+灰塵多，壞了3台風櫃壓縮機，維修那天好幾家公司受影響，管理員頭都大了，經隔壁甲級寫字樓的管理員介紹找到了我。

我上門前後待了3天，先看了原來的規劃：原來這棟樓是服裝工廠，改寫字樓的時候沒重新規劃冷氣系統，只是把原來的風櫃換了個外殼，管道也沒調整，風口分佈不均，高層風不夠，低層風太大，外機也沒做隔熱和防風雨罩，灰塵直接進入風扇和壓縮機，壞得特別快，耗電當然也貴。後來我幫他們做了全面的調整：重新分區，IT後台單獨一個系統，普通樓層做變頻控制，加裝智能溫度計，實時調整風量，外機加做隔熱和防風雨罩，建立日常保養制度，制定了新的耗電分攤方案，前前後後花了半個月，調整後溫度均勻了，風噪小了，耗電第一個月就省了28%，分攤也不再吵架了，管理員終於輕鬆了。

其實在香港，像這樣的寫字樓分層冷氣問題真的很多，特別是工廈改寫字樓、舊唐樓改寫字樓、多層分租的寫字樓，甲級寫字樓雖然系統好，但也有耗電貴、不同租戶需求不同的問題。以我19年的寫字樓冷氣工程經驗，今天同大家詳細講講寫字樓分層冷氣的全攻略。

一、香港寫字樓冷氣的特點與痛點

先同大家講講香港寫字樓冷氣的基本情況和常見痛點，了解了這些，才能更好地解決問題。

（一）香港寫字樓冷氣的特點

1. 普及度高：幾乎所有寫字樓都有中央冷氣或分體冷氣+風扇的組合，甲級寫字樓都是中央冷氣，工廈改寫字樓和舊唐樓改寫字樓很多是分體冷氣或風扇+小型風櫃的組合。
2. 使用時間長：甲級寫字樓一般是朝八晚八或朝九晚九，有些有加班空調系統；工廈改的新型寫字樓很多是24小時開放（比如共享辦公室）；小型寫字樓看租戶的需求。
3. 能耗佔比大：根據香港機電工程署的數據，香港寫字樓的冷氣能耗佔總能耗的60-70%，是最大的能耗來源，節能非常重要。
4. 類型多樣：甲級寫字樓用的是中央冷水機組；工廈改寫字樓很多是原來的風櫃或後加的分體冷氣；舊唐樓改寫字樓幾乎都是分體冷氣。

（二）寫字樓分層管理的常見痛點

為了讓大家有個更清楚的了解，我整理了一個表格：

這些痛點是不是大家都有同感？講真，我處理過的寫字樓冷氣問題，90%都是這些。

二、新寫字樓/工廈改寫字樓的冷氣規劃要點

如果是新寫字樓或者工廈改寫字樓，一開始的規劃非常重要，規劃得好，後面會少很多麻煩，也能省不少錢。

（一）面積計算與冷量選擇

冷量的選擇很關鍵，太大浪費錢，太小不夠涼。一般來說，香港寫字樓的冷量標準是每平方米150-200W，如果是朝西的房間、有很多電腦的房間（比如IT後台）、有很多人的房間（比如會議室），要加20-30%的冷量。

（二）風櫃/冷水機組的選擇

1. 甲級寫字樓：建議選擇高效的中央冷水機組，能效比（COP）至少3.5以上，最好是變頻的，能根據實際需求調整功率，省電。
2. 工廈改寫字樓：如果原來的風櫃還能用，就先清洗保養，調整管道和風量；如果原來的風櫃太舊或不夠用，就換成變頻風櫃，能效比高，也能分區調整。
3. 舊唐樓改寫字樓：建議選擇分體冷氣或多聯式分體冷氣，多聯式的能一個外機帶多個室內機，比較省空間，也能分區計量和控制。

（三）管道鋪設與風口分佈

管道鋪設要注意：

1. 儘量減少彎道：每多一個彎道，風量就會減少5-10%，溫度也會不均勻。
2. 管道要做好保溫：能減少熱量損失，節省電費，也能避免管道結露、漏水。
3. 風口分佈要均勻：覆蓋到所有房間，避免有死角，會議室和IT後台的風口可以適當多一點。

（四）分區控制與計量

這個非常重要，能解決溫度不均和耗電分攤的問題：

1. 分區控制：甲級寫字樓和工廈改的新型寫字樓一定要做分區控制，每個樓層或每個房間都能單獨調整溫度和風量，最好有智能控制系統，能用手機或電腦控制。
2. 分區計量：一定要做分區計量，每個租戶用了多少冷氣都能清楚顯示，這樣耗電分攤才公平。

（五）安裝位置

1. 室內機：安裝在房間的天花板角落，風口朝下或對著牆壁，不要直接對著員工，避免風直吹。
2. 外機：安裝在通風好的地方，避免陽光直射，最好加做隔熱和防風雨罩，延長使用壽命，外牆高處的外機一定要做維修通道，方便維修。

三、舊寫字樓的日常保養

日常保養非常重要，能延長冷氣的使用壽命，提升製冷效果，節省電費，還能預防很多問題。

（一）不同樓層/不同系統的保養頻率

我整理了一個保養時間表，大家可以參考：

（二）日常保養的具體內容

1. 更換過濾網：房間的過濾網建議每1-2個月更換一次，會議室和IT後台的更頻繁一點，比如每個星期更換一次，能減少灰塵和黴菌，讓空氣更好，也能提升製冷效果，節省電費。
2. 檢查風櫃/外機：每週檢查一下風櫃的噪音是不是比以前大了，外機有沒有雜物、灰塵是不是太多，如果有雜物就清理一下，灰塵太多的話就找服務商清洗。
3. 檢查漏水：每週檢查一下風櫃、室內機、管道有沒有漏水，如果有漏水就及時處理，避免損壞樓板、天花板、傢俱。

（三）管理處如何監督保養

管理處要做好監督：

1. 建立保養記錄：每次保養都要記錄下來，包括保養時間、保養內容、更換的零件、保養人員，方便以後查閱。
2. 定期檢查保養質量：定期抽查服務商的保養質量，看看過濾網是不是更換了，散熱片是不是清洗了，有沒有偷工減料。
3. 建立維修申請流程：租戶如果有問題，有一個明確的維修申請流程，比如填寫申請表、管理處審核、安排服務商上門，這樣能提高效率。

四、舊寫字樓的分層維修與應急處理

（一）分層維修的申請流程

1. 租戶填寫申請表：寫清楚問題、所在樓層、房間號、聯繫人、聯繫電話。
2. 管理處審核：看看是日常保養問題還是維修問題，日常保養問題就安排日常保養人員上門，維修問題就安排服務商上門。
3. 安排服務商上門：根據問題的緊急程度安排上門時間，緊急問題（比如冷氣完全壞了）要在2-4小時內上門，普通問題要在1-2天內上門。
4. 維修完成後驗收：管理處和租戶一起驗收，看看問題是不是解決了，滿不滿意，滿意就簽名確認，不滿意就讓服務商重新處理。

（二）應急預案

一定要有應急預案，避免冷氣突然壞了影響營業：

1. 建立應急聯繫名單：包括管理處負責人、法團委員、服務商的聯繫電話，24小時待命。
2. 準備備用的移動冷氣：租幾台備用的移動冷氣放在倉庫，緊急時候可以用。
3. 制定應急處理流程：冷氣突然壞了，先關掉電源，避免發生危險，然後通知管理處和服務商，同時用備用的移動冷氣暫時頂替。

（三）外機維修的注意事項

外機維修比較危險，要注意：

1. 一定要找有高空作業資格的服務商：外機在天台或外牆高處，高空作業很危險，一定要找有資格的，有保險的，避免發生意外。
2. 維修前要關掉電源：避免觸電，非常重要。
3. 維修時要做安全防護：維修人員要戴安全帶、安全帽，管理處要派人監督。

五、耗電分攤的公平方案

耗電分攤是最常見的痛點之一，一定要找一個公平的方案，避免吵架。我整理了幾種常見的方案，大家可以參考：

我推薦按分區計量分攤或者混合分攤，比如IT後台按分區計量，普通公司按面積分攤加一點公共區域的費用，這樣比較公平。至於安裝分區計量器的費用，可以由法團的維修基金出，或者分幾年分攤給租戶。

六、舊系統的節能改造

舊系統一般能耗比較大，節能改造能省不少電費，長遠來看很划算。

（一）常見的節能改造方法

1. 更換變頻風扇/變頻冷水機組：能效比高，能根據實際需求調整功率，一般能省20-30%的電費。
2. 更換高效過濾網：比如PM2.5過濾網、防霉過濾網，不僅空氣好，還能減少阻力，提升製冷效果，省電。
3. 加裝溫度感應器：實時調整風量和溫度，人少的時候調高溫度、降低風量，人多的時候調低溫度、提高風量。
4. 給外機加做隔熱和防風雨罩：提升外機的散熱效果，省電，也能延長使用壽命。
5. 定期清洗保養：這個是最簡單、最便宜的節能方法，定期清洗保養能省10-15%的電費。

（二）節能改造的預算與回報期

一般來說，更換變頻風扇/變頻冷水機組的預算比較大，比如一個10層的寫字樓，更換變頻風扇和加裝溫度感應器的預算大概是10-20萬港幣，但回報期也比較短，大概2-3年就能收回成本，長遠來看很划算。

七、不同類型分租公司的需求調和

不同類型的分租公司需求不同，要想辦法兼顧：

1. IT後台：要24小時低溫，最好單獨一個系統，單獨計量，不要影響其他公司。
2. 設計公司：要恆溫恆濕，最好加裝加濕器和除濕器，安裝溫度和濕度感應器，實時調整。
3. 普通公司：朝九晚六，不需要24小時開，能單獨控制溫度和風量就可以了。
4. 共享辦公室：人流量大，要做好通風和保養，定期更換過濾網，最好有智能控制系統，人多的時候調低溫度、提高風量，人少的時候調高溫度、降低風量。

八、如何選擇靠得住的寫字樓冷氣服務商

選擇靠得住的服務商非常重要，能省不少麻煩，也能保證保養和維修的質量。選擇的時候可以注意以下幾點：

1. 有資格：要有電工證、冷氣工程資格證、高空作業資格證（如果需要）。
2. 有寫字樓服務經驗：要有5年以上的寫字樓冷氣服務經驗，最好做過類似你寫字樓的案例。
3. 口碑好：可以上網看看評價，或者問問其他寫字樓的管理處有沒有推薦。
4. 報價透明：報價要清楚列出每個項目的費用，不要有隱藏收費，最好多找幾家比較一下。
5. 有保養期和應急服務：保養後要有至少3個月的保養期，維修後要有至少1個月的保養期，要有24小時應急服務。

九、真實案例分享

再同大家分享一個我處理過的案例：中環有個甲級寫字樓，原來的系統用了15年，能耗很大，溫度也不均勻，租戶經常投訴，法團委員會議決定做節能改造。我幫他們做了全面的規劃：更換變頻冷水機組，加裝智能溫度感應器和分區控制系統，全面清洗管道和散熱片，更換高效過濾網，前前後後花了80萬港幣，改造後能耗減少了32%，每年能省50多萬港幣的電費，回報期只有1.6年，溫度也均勻了，租戶也不再投訴了，非常滿意。

十、最後俾大家少少建議

講了這麼多，最後我給大家幾個實用建議：

1. 重視一開始的規劃：新寫字樓或者工廈改寫字樓，一開始的規劃非常重要，不要省錢，找專業的工程師來規劃。
2. 堅持做日常保養：日常保養很簡單，但很重要，能延長使用壽命，提升製冷效果，節省電費。
3. 選擇公平的耗電分攤方案：避免吵架，影響和租戶的關係。
4. 舊系統能耗大的話，考慮做節能改造：長遠來看很划算。
5. 選擇靠得住的服務商：能省不少麻煩。

以我19年的寫字樓冷氣工程經驗來說，寫字樓分層冷氣只要規劃得好，保養得好，就能安靜、舒適、節能，租戶滿意，管理處也輕鬆。

十一、FAQ

1. 寫字樓分層冷氣怎麼規劃才不會溫度不均？
   要做好管道鋪設，儘量減少彎道，風口分佈要均勻，一定要做分區控制。
2. 耗電分攤有什麼公平的方案？
   推薦按分區計量分攤或者混合分攤。
3. IT公司要24小時低溫怎麼辦？
   最好IT後台單獨一個系統，單獨計量，不要影響其他公司。
4. 外機在天台怎麼保養？
   每週檢查一下有沒有雜物，每半年找服務商清洗一下散熱片，加做隔熱和防風雨罩。
5. 舊系統怎麼節能改造？
   可以更換變頻風扇/變頻冷水機組，加裝溫度感應器，更換高效過濾網，定期清洗保養。
6. 寫字樓冷氣的過濾網多久更換一次？
   普通房間每1-2個月更換一次，會議室和IT後台每個星期更換一次。
7. 外機在高空維修要注意什麼？
   一定要找有高空作業資格的服務商，維修前要關掉電源，維修時要做安全防護。