中央冷氣系統壞咗成層樓唔凍？商廈/屋苑維修要幾多錢

我記得去年八月有個禮拜日下午三點幾，旺角個商場嘅物業經理急call我，話佢哋成個商場三部冷水機組壞咗兩部，而家商場裡面已經34度，客人走咗一半，仲有幾間店舖話要投訴索償，因為貨物融咗熱壞咗。當日仲係減價周末，本來預計做幾百萬生意，而家連職員都熱到頂唔順。

我即刻叫咗三個師傅一齊過去，檢查咗一個鐘，發覺原來只係冷卻塔嘅散熱鰭片塞滿咗污垢同水垢，加上之前個禮拜嘅暴雨，入面仲積咗好多污泥，散熱唔到導致高壓保護停機。我哋四個人用咗六個鐘，緊急清洗咗兩個冷卻塔，更換咗過濾網同埋水處理藥劑，終於夜晚九點幾回復正常。個經理話呢幾萬蚊維修費，比起商場一日幾百萬嘅生意損失，真係連零頭都唔算。

其實做咗十幾年冷氣維修，中央系統嘅故障係最令人頭痛嘅，一壞就唔係一間房嘅問題，而係成層樓甚至成個商場、成個屋苑都唔凍，影響幾百人。而且中央系統嘅維修同保養，好多時候都俾承辦商壟斷，價錢唔透明，仲有好多貓膩。今日我就同大家講下中央冷氣系統維修嘅所有注意事項。

中央冷氣唔凍係什麼問題？&中央冷氣漏水維修要幾多錢？&屋苑中央冷氣每年保養費用？

香港常見嘅中央冷氣系統種類

香港嘅商業大廈、屋苑、商場常用嘅中央系統主要有以下幾種，維修難度同價錢都差好遠：

做咗咁多年，我可以話VRV系統係最多問題亦都最搵錢嘅，因為零件只有原廠有，外面根本買唔到，整唔整隨佢開價。好多屋苑業主都叫苦連天，因為法團同承辦商簽咗長約，價錢貴到離譜都冇得揀。

中央冷氣系統最常見嘅8大故障

中央系統因為龐大而且複雜，可以出問題嘅地方真係好多。以下係最常見嘅故障，按出現機率排序：

你睇，中央系統嘅維修費用同家用嘅真係唔同一個級數，細細地都要幾千，壓縮機壞咗隨時幾十萬。好多物業管理公司就係睇準咗用戶唔識，亂咁開價，明明只係幾千蚊可以搞掂嘅問題，報幾萬蚊仲有。

中央系統出問題？呢4步可以自己先檢查

雖然中央系統好複雜，但有啲簡單嘅問題，其實管理處嘅職員都可以自己先檢查，有時候仲可以自己解決：

第一步：檢查所有電制同開關有冇跳制

呢個最簡單但好多人唔做，有三成嘅突然停機都只係跳制。首先去機房睇下所有電制有冇跳，如果有就撥返上去試下。好多時候只係電壓不穩或者一時過負荷，唔係真係壞咗零件。

第二步：睇下冷卻塔嘅水夠唔夠

水冷式系統如果冷卻塔缺水，就會即時高壓保護停機。去冷卻塔度睇下水位，如果見到低過最低水位線，加滿水再重啟試下，好多時候就會回復正常。

第三步：檢查隔塵網/過濾網有冇塞死

風機盤管嘅隔塵網塞死咗，風就出唔到，用戶就會投訴唔凍。好多時候以為係大機有問題，其實只係每個房間嘅隔塵網幾年冇洗，完全塞死咗。拆出來洗乾淨，風量即時回復。

第四步：睇下控制面板有冇顯示故障碼

而家嘅中央系統都會有故障碼顯示，記低個故障碼，上網或者打俾師傅問下大概係什麼問題，起碼有個底，唔會俾人點講都信。

如果以上四步都檢查過都仲係有問題，咁就真係要叫專業嘅維修公司上門。

中央冷氣維修最常見嘅5大陷阱

中央系統嘅維修因為金額大，而且一般用戶都唔識，所以陷阱特別多，我見過嘅離譜個案真係數之不盡：

陷阱1：明明只係清洗，話你要更換零件

最常見嘅就係冷卻塔塞咗，本來幾千蚊清洗就可以解決，就同你話個散熱器已經鏽蝕到唔可以用，要更換，收你幾萬蚊。其實九成以上嘅情況都只需要清洗就可以回復正常。

點樣避免： 維修之前一定要叫佢影相俾你睇，解釋清楚邊度壞，為什麼要更換，而唔係淨係得張報價單。

陷阱2：報價只係人工，零件同材料另外收費

報價單話整好$15000，去到先話你知呢個只係人工，雪種要另外收$8000，材料加$5000，最後收你$28000。

點樣避免： 報價單一定要寫清楚係全包價，包括所有零件、材料、人工、雜費，唔可以有任何額外收費。

陷阱3：保養合約唔包任何零件，壞一樣收一樣錢

好多保養合約每年收你十幾萬，但就寫明唔包任何零件，任何壞嘅都要另外收錢，結果每年除咗保養費，仲要俾多幾十萬維修費。其實正常嘅保養合約應該包晒所有小零件同消耗品，只有壓縮機、主板呢啲大零件先需要另外收費。

陷阱4：話你舊機零件已經停產，一定要更換成個系統

呢個最狠，明明只係一個幾千蚊嘅閥門壞咗，就同你話呢個型號已經停產，冇零件，要更換成個系統，收你幾十甚至上百萬。其實而家好多專門公司可以搵到替代零件，或者改裝，費用只係更換系統嘅十分一都唔到。

陷阱5：退伍軍人菌嘅恐嚇營銷

好多公司會同你話你個冷卻塔驗到有退伍軍人菌，非常危險，會被政府罰款甚至停業，一定要即刻做一個幾萬蚊嘅深層消毒。其實大部份情況都只係輕微超標，正常清洗加返合適嘅水處理藥劑就可以解決，根本唔需要幾萬蚊嘅特別消毒。

中央冷氣維修同保養合理價錢參考（2026年最新）

我同大家整理咗各種常見維修同保養項目的合理市場價，無論你係物業管理、法團委員或者商場負責人，都可以用嚟格價：

重要提示： 一般來講，如果係年度保養合約嘅客戶，零件同緊急維修都應該有優惠，大約係街價嘅7-8折。如果係合約客戶仲收足市價甚至更貴，就可以考慮換公司。

如何選擇可靠嘅中央冷氣維修公司

選擇中央系統嘅維修公司真係唔可以馬虎，一間唔好嘅公司，兩三年就可以令你洗多幾十萬唔必要嘅維修費。我俾大家幾個建議：

1. 一定要有同類型系統嘅維修經驗

如果你個係大金嘅VRV系統，就一定要找專門整開大金VRV嘅公司，唔好隨便找間整家用冷氣嘅就上門，佢哋根本唔識整呢啲咁複雜嘅系統。

2. 一定要有齊相關牌照同保險

包括電工牌、冷氣技工牌、高處工作證、第三者責任保險，仲要有合乎環保署要求嘅冷卻水处理資格，唔係俾政府查到罰款就大件事。

3. 一定要格價最少3間，而且要詳細報價

呢個真係最重要，同一個項目，唔同公司嘅報價可以差2-3倍。唔好淨係睇總價，要叫佢哋拆開每一個項目收幾多錢，零件幾多、人工幾多、雜費幾多，清清楚楚。

4. 唔好簽太長嘅合約

好多公司會用優惠引你簽3-5年嘅長約，但簽咗之後服務就會變差，維修報價亦都會越來越貴，因為你走唔到。最好就係一年一簽，服務好就續約，唔好就隨時可以換。

5. 要求定期提供詳細報告

好嘅保養公司每個月都會俾你一份詳細嘅檢查報告，包括各項數據、有什麼潛在問題、建議嘅跟進事項，唔會淨係係個月尾寄張賬單俾你。

中央冷氣系統嘅保養秘訣，減少7成故障

其實中央系統嘅故障，七成以上都係因為平時保養做得唔好，只要保養做得足，真係可以減少好多突然嘅大故障同昂貴嘅維修費：

1. 冷卻塔一定要每3個月檢查一次，半年清洗一次

呢個係最重要但最多人偷懶嘅地方。冷卻塔就係中央系統嘅肺，塞咗就會散熱唔到，整個系統嘅效率都會大跌，仲會好容易壞壓縮機。而且冷卻塔嘅水質處理一定要做好，唔係好容易滋生退伍軍人菌，隨時俾政府罰幾十萬。

2. 隔塵網每個月就要洗一次

商業地方人流多，灰塵亦都多，隔塵網好快就會塞，所以一定要每個月洗一次，千祈唔好等到用戶投訴唔凍先來洗。

3. 每年至少做一次全面嘅系統檢查

每年入夏之前，天氣仲未太熱嘅時候，一定要做一次全面嘅檢查，包括雪種壓力、壓縮機運行電流、所有電線接頭、水泵狀況等等，唔好等到天氣熱到35度，部機一開就壞先來整，到時師傅都忙到唔得閒理你。

4. 風管系統最少每3年要清洗消毒一次

風管入面包住嘅灰塵、霉菌、細菌其實非常驚人，我拆開過用咗10年從來冇洗過嘅風管，入面嘅灰塵厚超過1cm，一吹風就全部吹入辦公室，長期吸入對員工健康影響好大。

5. 保留好所有維修同保養記錄

每一次做過什麼維修、更換過什麼零件、花咗幾多錢，全部都要記低，幾年之後你就會發現邊啲師傅老實，邊啲成日整極都整唔好，亦都可以大概知道邊啲零件大概幾耐要更換，唔會俾人話壞就壞。

常見問題 FAQ

中央冷氣出風有陣臭味，係什麼問題？

九成九都係風管入面發霉，或者蒸發器上面積咗太多灰塵同霉菌，一吹風就將呢啲臭味吹出嚟。呢個情況需要做風管同蒸發器嘅深層清洗消毒，一般大約$10000-$30000，視乎系統大小。長期吸入呢啲有霉菌嘅空氣，好容易引致呼吸道疾病同敏感，唔可以忽視。

我哋屋苑嘅保養合約每年成幾十萬，係咪合理？

視乎系統大小同匹數，一般來講每匹每年大約$300-$500係合理範圍。如果超過$600/匹/年，就基本上係貴咗。當然仲要睇包唔包零件同緊急服務，不能一概而論。

中央冷氣系統一般可以用幾多年？

保養做得好嘅話，水冷式系統可以用15-20年，風冷式同VRV系統大約12-15年。如果保養做得唔好，好多時7-8年就開始有各種問題，10年左右就要更換。保養同唔保養，壽命可以差一倍。

聽講冷卻塔有退伍軍人菌，係唔係真嘅？

係真嘅，如果冷卻塔嘅水質處理做得唔好，長期溫暖又唔流動嘅水就係細菌滋生嘅溫床，好容易就會有退伍軍人菌。呢個病菌透過空氣傳播，吸入可以引致嚴重嘅肺炎，仲有機會致命。香港環保署係有法例要求定期檢測同處理嘅，唔可以忽視。

同一個故障，唔同公司報價可以差幾遠？

我見過最誇張嘅個案，更換同一個壓縮機，有公司報$28000，有公司報$75000，差超過兩倍半。所以格價真係非常非常重要，永遠唔好俾第一個報價就嚇到，最少格3間。

星期六日或者公眾假期壞機，緊急維修會加收多少？

一般來講非辦公時間嘅緊急維修會加收30%-100%，視乎時間同難度。半夜或者農曆新年當然會最貴。所以好多精明嘅管理處都會係合約度寫明24小時緊急服務唔可以額外加收，或者寫死上限係多少。